商业零售业态与购物中心08214.pptxVIP

商业零售业态与购物中心;（一）概念;美国零售业态的演化;;;二、商业零售业态分类;业 态;表1（续）;业 态;三、购物中心产生背景 城市建设需要 消费变化需要 商业经营需要 地产发展需要 ;四、购物中心分类 ICSC购物中心分类 日本购物中心分类 中国购物中心分类 ;ICSC购物中心的分类;日本购物中心分类;中国对购物中心之分类（2004GB/T18106-2004）;4、分类的区别 1）地址 2）商圈范围 3）目标顾客 4）规模 5）业态、业种结构及比重 6）主力店业态及比率 7）服务功能——营业时间、停车???;五、购物中心和其他业态区别 综合体是各种功能平台 购物中心的定义 产权所有 统一计划、开发、运营管理 提供完整的物业平台;购物中心和各业态区别 购物中心 百货 经营对象 物业 商品 服务对象 2个上帝 顾客 追求 人流最大化，销售额、利润最大化 工作内容 营运、营销、物业，购销服务 关注点 物业最佳租赁 商品最佳销售 消费构成 全家结伴 年青人 逗留时间 2小时以上 10分~1小时;消费动机 逛街、全功能 目标购物 专业复合 高度复杂 一般化 复制程度 不可能 可以 错位程度 极易错位 很难错位 组合配置、招商 难度大 较容易 经营定位 极难 容易 职业经理人业务知识 综合 较单一;三权分离 所有权 经营权 管理权;不同点 产业不同 目地不同 作用不同 成果不同;（二）购物中心特点;二、开发购物中心目地 物业经营 扩大零售市场份额 融资平台 物业持有升值进入资本市场;三、开发购物中心重要环节 前期总体商业策划 概念设计 招商 运营管理 失败案例;四、购物中心成功条件 成功三要素 地点 人流 竞争对手;购物中心达标要求 琳琅满目的商品 应有尽有的功能 舒适的消费环境 引人注目的造势活动 满意最佳的物业条件;购物中心关键环节 准确的经营定位 合理的组合配置 科学的动线落位 完整的招商实施 鲜明的特色营销 到位的运营管理 周到的物业服务 丰富的造势活动;注意事项 以消费需求为中心——把握变化 永远在变的规律——时刻创新 服务于两个上帝——转变角色 调整贯穿购物中心项目全程——永恒任务 购物中心自造商圈能力;职业经理人一般规律 三老作怪，经常碰壁，开始成功少 实线中付学费，边干边学 比外行有基础，悟性快，时间短 一段时间可以胜任运营 在物业、开发环节需要磨炼再进入圈内;（三）购物中心动态与趋势;二、国内 区域 规模 类型 成功率 共性问题;三、市内（三个表） 沈阳已有购物中心 在建一览表 金廊综合体项目一览表;沈阳已有购物中心一览表;沈阳市购物中心在建项目一览表（表1）;9;沈阳金廊城市综合体项目一览表;四、国内案例分析 成功案例 大连胜利广场 大连青泥洼桥 大连安盛购物广场 深圳万象城 上海港汇广场 ;上海南方友谊商城 上海百联西郊购物中心 上海新天地 上海正大广场 广州天河城 沈阳兴隆大家庭 ;失败案例 沈阳五洲 沈阳万达及其他万达 大连天津街 上海龙之梦 东莞华南MALL;（四）沈阳华府天地项目分析;技术指标 一期购物中心占地面积5万㎡，建筑面积40万㎡ ，(裙楼商业部分25万㎡，塔楼公寓、写字楼部分15万㎡)停车位1200个。;商业指标 主力店：百货、大型超市、电影院、餐饮、娱乐 业态组成：百货、超市、旗舰店、专业店、专卖店、折扣店 功能组成：购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、健身、 服务 ; 业态、业种比重：购物5 1.94％、餐饮1 8.21％、休 闲文化娱乐服务29.85％ 目标客户：以中档收入、白领、经贸人 员、外来流动人 员为主，全客层 辐射范围： 第一商圈2公里80