写字楼营销执行报告.pptxVIP

保利香槟花园-写字楼可行性探讨;保利香槟花园的使命是什么？ 承载张槎现有产业基础，引领未来的产业发展，创造需求;研究思路;城市在发展····;【佛山城市发展转型：四化融合，智慧佛山】;【佛山城市发展转型：三年升级计划】;中轴商务总部经济区构建、现代商贸区以及创意产业基地形成将催生大量商务写字楼需求;张槎在产业转型中将借助信息化产业载体拉动产业升级，而写字楼将会成为这一转型的重要载体;禅西新城、智慧新城的新城规划将进一步平衡禅城东西板块的整体发展，亦将加快产业升级步伐;产业发展现状：张槎的针织业以简单低端的生产环节为主，大多数针织企业粗放经营，产业科技含量低、附加值低，市场竞争力不强、经济效益不高，但高投入，低产出是目前张槎针织业主要经营现状。;佛山整体发展规划明确，向信息化、工业化、城镇化、国际化稳步迈进;写字楼形象落后，商务配套不完善，远远不能跟上城市升级以及产业升级的步伐;;产业发展及规划启示：;在产业升级背景下，项目面临市场如何？;公寓市场;;老城区板块目前共有3个在售项目有公寓供应，2012年将新增旧城改造综合体项目——岭南天地及君御华府，片区总供应量约12.5万㎡;城南板块未来2年内将有大量公寓上市，主要集中季华路、岭南大道等城市主干道，总供应约57万㎡ ;东平新城板块除了碧桂园城市花园有公寓产品在售外，其它项目均在本年相继入市，放量将相对集中，总供应将超过34万㎡ ;项目;市场 销售;从区位因素出发，本项目公寓产品并不具有明显的竞争优势，因此在市场上较难引起市场关注；;2011年公寓市场在限购政策下，受佛山大市场环境影响巨大，可以非常明显的看出，在成交套数及成交面积方面2011年成交情况较2010年缩水近2/3,因此，在未来市场还未完全明朗的情况下，公寓产品任将面对着严峻的市场环境。;写字楼市场;目前佛山的写字楼市场主要集中在季华路沿线，现有写字楼以中档写字楼为主;;未来写字楼市场供应主要集中在东平新城商务区，均为中大体量项目，预计未来市场总供应量达到 61万，同一片区、同一时间，与本项目有直接竞争的项目暂无;市场现状： 目前禅城写字楼主要集中在季华路沿线以及汾江路沿线，形成较为集中的写字楼集群，但大部分以出租形式存在； 鉴于城市转型以及产业升级，禅城区写字楼需求旺盛，趋势明显； 张槎写字楼严重缺乏，既有写字楼形象落后，商务办公功能缺失，档次普遍偏低； 市场机会： 本年度主要写字楼供应均集中东平以及城南板块，在张槎写字楼市场暂无新项目推出，面临竞争压力较小，市场存在较大机会； 上文提及强中心公共配套资源倾斜以及新城规划、企业内部升级机遇将给张槎写字楼市场带来强大推动力；;针对现有的写字楼机会，本项目将如何寻找客户？;张槎 工业园;目前张槎针织工业区，主要分布在村区等相对偏僻的地段，整体区域形象以及配套资源较差;写字楼客户组成中，从事针织行业客户是租用写字楼的主力客户，电子仪器以及机械设备也成为重要补充;; ;客户一： 被访人——杨经理， **外贸有限公司，原来在产业园街铺办公：前店后厂，现在在卓远国际租用写字楼办公 客户访谈： Q1：贵公司为什么会选择搬出产业园？ 杨经理： 1、公司的规模也大了，像我们这种做外贸出口的，没有一个像样的办公地点很难谈生意的，形象也是实力的表现； 2、在产业园里面虽然办公方便，但是就是觉得与市中心比偏远了一点，有时候客户还不知道怎么来，交通还是差了点； 3、产业园毕竟是产业园，办公环境啊、各种配套啊，也没有市中心齐全；? Q2：贵司对写字楼有没有什么特别的需求？ 杨经理：常规性的安全也要做好一点，不过一定要提供网线入户，免得我们自己包装就不好了；像其他的写字楼一样有个绿色的公共空间也蛮好的；;这边的写字楼真的没有多少，形象配置都很差，形象最好的写字楼就是我现在租用的伟顺大厦了，但是租金太高了，我现在租用的已经算是最便宜的了，而且只能一年签，还每年加租；;你也只是，张槎没有什么写字楼，我们只好租用大布顶这边了，但是租金还是有点高的，如果有写字楼卖，我们都会考虑搬出工业园，毕竟这边环境也不算好，也不是太方便，人家来洽谈生意都不知道怎么走，对我们公司也不太好;关键词：形象、工作方便、商务网络以及办公配套齐全;关键词：形象、办公环境、内部煮食、朋友圈子、商务配套要齐全、物管;据世联写字楼数据统计，佛山写字楼买家或用户以钢材、陶瓷等第二产业及贸易、金融、物流、地产、广告公司等传统第三产业为主；；;投资客户以需求整层或半层的面积为主， 自用客户主力需求面积集中在400平米以下；;客户关注写字楼物业地段、形象、产品实用性，同时也较为关注写字楼的硬性指标;客户分类;;形象定位内涵阐释;营销部署;项目;项目;从目前主流写字楼的面积划分来看，世联建议推货上应采取小批量市场试水，合理划分面积分层去化