商业地产基础知识培训(完整版).docx

该销售手册共分十章，需要一个月的时间，共（）个课时，一个课时60分 钟。主要安排如下： 第一章商业地产基础知识培训（）个课时 第二章 商业地产市场调研（）个课时 第三章目标商业基础知识培训（）个课时 第四章 项目的商业销售流程与策略（）个课时 第五章 相关商业合同文本讲解（）个课时 第六章 销售人员的礼仪和形象（）个课时 第七章 电话礼仪及技巧（）个课时 第八章 商业地产销售技巧（）个课时 第九章 个人素质和能力培养（）个课时 第十章 员工架构、守则及职责（）个课时 第一章房地产基础知识培训 一、房地产的概念 1、 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于 物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性 和不可分割性。包括： 1） 土地 2） 建筑物及地上附着物 3） 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使 用权、典当权等。 2、 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物：地产指 明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地 段），又包括己开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用 权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a） 实物形态上看，房产与地产密不可分； b） 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产 价格； c） 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a） 二者属性不同； b） 二者増值规律不同; C）权属性质不同； d）二者价格构成不同。 3、 商业房地产的含义 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有 能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家 经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 二、商业地产的类型 1、商业物业分类表 分类方法 种类 举例 按市场形式分 类 大型商厦 天河城广场、广百新翼 专业市场 天河电脑城、白马服装大厦 小区商铺 深圳四季花城商业街、祈福新村商 业街 按物业用途分 类 购物中心 天河城、中华广场 小区配套商铺 骏景花园商业街、华景新城商业街 专业市场 南岸装饰材料城、美居中心 批发及商贸中 心 天雄布市 餐饮及美食广 场 百福广场 按建筑特征分 类 商业大厦 中泰国际广场、时代广场 住宅区商铺 即小区配套商业铺位 临街商铺 即市区道路临街商铺 步行街露天商 铺 北京路步行街商铺 地下商城 流行前线、康王商业城 按物业区位分 类 商业区物业 名汇广场、名盛广场 住宅区物业 即小区配套商业铺位 近郊物业 顺德国际商业城、五洲装饰世界 按经营方式分 类 统一经营物业 以产权酒店和商务公寓采用较多或 只租不售的商业物业 分散经营物业 大部分商铺（除发展商返租外） 按经营类别分 类 综合经营物业 如大型商厦、小区商铺 单一经营物业 如专业市场、餐饮及美食广场 按销售方式分 类 销售物业 有产权的商铺多以销售为主 租售物业 广州国际玩具精品中心 出租物业 天河城广场、宏城广场 按物业产权分 产权物业 大部分的新建物业 非产权物业 临建物业或改建商铺 2、房屋建筑结构分类 类 型 内 容 编 名称 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结 构。 2 钢、钢筋混凝土 结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如 一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄 壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先 进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物 4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为 承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土 建造 5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房 屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的 6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类?如竹结构、 砖拱结构、窑洞等 三、房地产专业名词 1 建 筑 专 用 术 语 1）城市规划术语 A） 城市规划 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局 以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 B） 城市基础设施 城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础 设施的总称。 O城市用地 城市用地 按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用 地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、 市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统 称。 居住用地 在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服 务设施、道路和绿地等设施的建设用地。 公共设施用地 城市中为社会服务