北京中建府前观邸项目营销思路.pptxVIP

相对于我司09年7月份的项目营销推广方案，本次项目《中建府前观邸项目营销思路》则是基于当前市场现状和对于项目未来销售期内的整体营销态势判断做出的，具有可操作性和实时性的执行方案。 虽然经过半年的市场变化，但对于怀柔区域市场而言，或者就中建府前观邸项目的营销环境而言，虽然有政策的不确定性，但我司认为并没有产生本质的变化。我们09年7月份做出的相关判断依然有效！;这是一个不同寻常的地方！;这不是一个没有竞争的市场！;这是一个不可复制的项目！;压抑型市场条件下的旺销之路;中建府前观邸项目营销思路;内容提示; 市场因素判断 宏观政策因素分析 继09年底契税政策调整之后，10年1月11日国务院发出题为《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，要求加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，二套房贷款首付比例不得低于40%。 这份题为共5大条目11项内容，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任5方面详细规定，对房地产市场进行调控，以促进其平稳健康发展。; 市场因素判断 土地供应因素分析 12月28日,在北京举行的“2010年土地储备开发和土地市场供应情况通报会”上,北京市国土局副局长曾赞荣表示,2010年北京土地市场可供应土地将不低于6000公顷,其中计划供应的住宅用地不少于2500公顷。同时,他表示,到2010年年底前,将实现4500公顷的“可供住宅用地”存量。 2009北京共成交经营性用地133块,土地面积约1600公顷,建筑规模接近1700万平方米,超额完成1300公顷的全年供地计划,土地总成交金额923亿元,相当于过去两年的总和。; 市场因素判断 住宅供应因素分析 2009年怀柔区域市场开盘销售项目为顶秀美泉小镇、宽沟玖号院、金善名居等3个，住宅总总供应量超过35万平米。09年市场累计消化超过12万平米，10年尚有25万平米市场存量。 同时随着09年新拍土地的陆续供应，2010年怀柔区域市场将新增世嘉光之谷（花园洋??）20万平米、湖光小区甲26号地项目（花园洋房）住宅2.5万平米、中影益田地产杨宋镇项目住宅超过8万平米（普通住宅）。同时还有目前已经开始客户积累的金桥国际（公建住宅化）项目建筑面积1.4万平米的客户分流。; 市场因素判断 置业需求因素分析 怀柔区域市场主要置业主力为区域的地缘性客户，随着区域人口的自然增长和区域家庭结构的升级变化所衍生的区域首次置业和首次改善型居住要求是目前区域置业的主流。而传统怀柔区域内因自然资源秉赋所特有的休闲养老置业需求也是其一个不可忽视的置业诉求。但因为怀柔城区过去几年一直没有新盘供应，该类需求多集中在城市边缘的洋房和别墅类产品。 随着城区地价推动房价所产生的阶梯式城市置业需求溢出，怀柔也将在传统休闲养老置业的基础上，相对较低的房价将成为市区人群置业的一个选择。 随着怀柔新城的规划落实，相关物流、影视创意和工业园区的产业发展，将带动区域居住类物业的需求。; 客群因素判断 地缘性客群因素分析 地缘性客群主要以区域中高收入人群中的公务员、商业零售企业的中高层以及教育系统的高级知识分子为主，同时，区域内的医院、诊所、律师行、会计事务所等专业机构的高收入人群都是项目地缘的主要购买人群。; 客群因素判断 新兴产业客群分析 怀柔雁栖湖开发区由新能源新材料产业园、生命科学产业园、中关村雁栖高新技术创新基地和文化创意产业园构成。现入区企业已达到300多家，并引进一大批名牌企业进驻开发区。美国玛氏公司、广东的健力宝饮料公司、红牛饮料、日本中央化学株式会社、英国的约翰逊保安器材公司、香港的富特波尔制罐公司等一些知名企业和跨国公司。现在已发展形成了以食品饮料、包装印刷、机械电子、汽车制造等为主的工业体系。 ; 客群因素判断 城市溢出客群因素分析 城市溢出客群根据其置业动机可以分为主动溢出和被动溢出两类。前者主要为看重怀柔区域的休闲旅游资源而以休闲养老置业需求、第二居所为目的的购买行为，该类人群主要为市区中高收入人群。后者则为市区中首次置业人群，其因为市区房价高企，而无力购买的首次置业人群中等收入人群和二次改善居住条件的中高收入人群为主。; 产品因素判断 项目区位地段因素分析 项目所在的怀柔区域是北京近郊传统的旅游度假养生区域之一。春季踏青赏花、夏季避暑吃虹鳟鱼，秋季采摘登长城，冬季滑雪，四季有景自然资源优越。同时项目地块所在的府前街则是怀柔商业、文化、政治的中心是怀柔城市资源的核心之地。 ; 产品因素判断 项目建