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PAGE PAGE 1 一房二卖所有权归属问题研究 　　 　　关键词 一房二卖 善意第三人 登记 占有 　　作者简介：萨仁托娅，美国天普大学法学硕士，慧聪律师事务所，研究方向：民商法、律师实务。 　　中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.023 　　一房二卖指的是出卖人在已经签订合同的前提下，以同一房屋为标的物再次订立买卖合同，将商品房出售给其他买受人的行为。 　　在出售房屋时，往往涉及到两个行为其中包括签订买卖合同的合同行为和进行房屋登记的物权行为，而当房屋买卖中合同行为和物权行为出现“时间差”时，就极其容易出现一房二卖的现象。 　　只有在基于有效的合同的前提下，房屋买受人才有可能取得房屋的所有权。在我国，物权的变动并不影响买卖合同的效力，在一房二卖的过程中，出卖人有可能同时就一个房屋签订数个买卖合同，但是我国法律是肯定了多个买卖合同的效力的。因此在一般的情况下，只要符合合同生效要件，那么数个买卖合同就都是有效的。因二重买卖中签订的数个买卖合同从而形成的数个买卖关系应适用合同法的一般规定，因此只要任何一份合同存在《合同法》规定的无效或者可撤销的情形时，这个合同的效力就存在问题。 　　除此之外，我国的一些司法解释规定，如果房屋的出卖者在与前买受人签订了售卖合同之后，又与后买受人签订了合同，并直接将房屋的使用权和钥匙（即实际占有房屋）交给后买受人，而前买受人因为此种行为无法按照合同约定合法取得房屋，并以恶意串通为由向法院起诉请求确认后买受合同无效，法院是给予支持的。但是我国相关的司法解释并没有明确规定是否只有前买受人有权利以恶意串通为理由请求法院判定买受合同无效。从实践来看，如果后买受人仅仅只是知道房屋存在前买受人，但是并未与房屋的出卖人恶意串通损害他人利益，法院不会判定为恶意串通。但是，如果后买受人在签订合同之前就知道房屋出卖人已经与他人签订协议，仍旧决定篡改签订日期与房屋出售人签订合同，将自己的合同日期改至前受买者之前，损害前买受者的利益，则会被法院判定为恶意串通，相应的，合同则会判定为无效。 　　我国法律对于合同的生效与物权的取得有明确的规定。根据我国《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。” 　　但对于房屋的具体归属问题，我国还没有具体的条文，虽然在《商品房买卖司法解释》中对房屋二重买卖中债权人的保护问题有所涉及，但也未明确规定房屋的归属问题。《2021年全国民事审判工作会议纪要》中第16条，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，我国一些地方法院对一房二卖中房屋的具体归属判定作了详细的规定。 　　基于以上的论述，笔者通过查阅相关资料，阅读有关案例以及很多学者的相关著作，发现“一房二卖”的房屋归属问题大概有如下的几种情形： 　　（一）过户登记 　　对于已经办理过房屋过户的买受人，优先取得房屋的所有权。 　　根据《物权法》规定，房屋等不动产物权如果想要转让，必须要按照法律进行有效登记，只有登记后才会发生物权变动的效力。如果不动产未登记，则不发生物权变动的效力。在确立房屋的归属原则时，登记作为第一顺位的标准是毋庸质疑的。但是，如果不考虑案件的具体情况而僵硬的采取此顺位规则，则可能会违反法律公平正义的本质。 　　实践中就有这样一个案例，前买受人已经与出售者签订了合同，合法占有了房屋且进行了备案，此時针对房屋本身发生了纠纷，故前买受人提起了诉讼，在诉讼期间，出售人却与后买受人进行了房屋登记并取得了产权证明。法官在审理案件时认为“房屋登记机构应在人民法院对该争议通过判决的行进行民事确权后依据人民法院的生效文书进行登记”，而后买受人虽然进行了登记，但是其登记行为是在前买受人提起诉讼之时，所以法院撤销了登记机关的登记，并且判定房屋的所有权归属为前买受人。 　　法院的判决在笔者看来十分公平，这样不仅有助于树立司法权威同时也更加维护了法律的正义。因此，在实践中，通过过户登记取得房屋所有权的相关规定是原则性的，但是在法官具体判案时，我们也可以根据具体的情况以法律的最基本的公平正义为出发点从而作出判决。 　　（二）预告登记 　　如果多个买受者均未办理过户手续，则已经办理过预告登记的买受人有权取得房屋的所有权。 　　房屋出售人在与买受人签订了合法的房屋买卖合同后，为了确保物权可以由买受人取得，合同双方可约定向登记机构申请预告登记。当不动产