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(完整word版)城市商业综合体的运营和管理 (完整word版)城市商业综合体的运营和管理 PAGE / NUMPAGES (完整word版)城市商业综合体的运营和管理 城市商业综合体的营运和管理 “城市综合体的营运和管理 ”这个题目特别好，抓住了城市综合体发展最重点的问题， 也是大家当前最忽略的问题。 我昨天下了飞机， 第一件事就是到万象城去观察， 万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州惹起全国的关注， 就是政府提出了一百个城市综合体， 惹起了业界的振动，也惹起了我们亲密的关注。 可是爽快讲杭州当前没有建成一个营运特别成功的全国样板 城市综合体，可是我方才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中， 19 个已经在开发营运中， 35 个在规划设计中，还有 40 个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，特别值得期望。 实质上城市综合体这些年为何惹起全国的汹涌澎拜的追赶， 特别是以地方政府和开发商 为主导的模式风靡中国，有三大原由，第一个，政府为何要做城市综合体，因为城市综合体 集聚的功能， 我们能够打一个形象的比喻， 假如说成是是一个围棋盘， 城市综合体就是围棋的 眼，每个眼做活了，就会变为一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变为 人们工作、生活、娱乐、休闲、旅行一体化的城中城，这就是城市综合体为何有魅力，地方 政府愿意做城市综合体不过几个原由， 因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、 展览、立体的交通系统，功能表现城市的名片，城市的形象，并且一个大型的城市综合体拉动的地区的增值、城 市的繁华，成为地方政府的政绩工程和形象工程特别重要的一个载体。 开发商为何愿意做城市综合体， 因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版， 涵盖了等等房地产和城市发展的持续， 并且最重要的就是在中国商业地产中长远开发营运缺乏金融品种的前提下，是个最好的资本产品循环的一模型， 因为住所销售产品回笼的资本能够支持拥有型物业的长远经营。还有一个重要的原由就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性， 也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真实进入商业地产的时代是 02 年，城市综合体的历程也就不足五年，我们此刻已经出生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包含商业地 产转型的二八和七三比率都把城市综合体作为独一甚至是主要的商业产品模型， 能够看到城市综合体在中国房地产发展，特别是未来的城市化进度中间到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和花费者为何喜爱城市综合体，中国改革开放 30 年有几个重要的数据， 一个是城市化的进度，此刻已经 46.6%，正好进入到 70%的加快器，城市化、郊区化包含城镇 化正成为中国经济发展的主流模式。 第二个就是中国的交通系统， 我们说的交通系统主假如地 面的交通系统，包含快速路、高速路、城市的骨干道，包含这类城铁、高铁、地铁，轨道交通 一体化的 TOD 交通系统。第三个就是中国人口的快速增添和城市化，人们在花费水平、花费 理念在快速的提高，在升级，这些各种的元素加在一同，还有一些软性的因素，就是中国人们 生活发展跟着花费水平理念的提高， 特别是节假日经济的发达， 休闲、娱乐已经成为人们保持城市与自然， 科技与文化， 包含追求物质与精神的一个均衡的最好的重要的场所。 在外国不单有人均 GDP 这样一个指数，还有一个指数也是中国当前最贫乏的，就是人均幸福指数，城市 综合体作为一个城中城， 作为人们追求城市生活一个重要的载体、 目的地，所供给的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个会合性的东 西，因此这三点原由推进了中国城市综合体快速发展。 可是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着好多系统性的条件微风险。第 一个条件就是一定有很好的政府关系。 因为能做城市综合体的地段， 就是过去最早讲的黄金地段，都是一个城市的都市中心、地区中心、新城中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，因此只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资本或许是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面对最大的困 扰就是资本的困扰， 因为商业地产在前些年处于两难， 原由就是中国的开发商在自有资本杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下， 缺乏多样化的证券化的融资通道， 在这样一个窘境下， 城市综合体，特别是商业综合体主流的形态是拥有性物业、财产性物业，大型的购物中心、酒店 甚至是写字楼， 在国际上发展的老例， 包含从营运管理长远经营， 假如没有这样一个资本的支持，开发商是很难扛得住的， 因此没有很好的自有资本的回流的渠道， 包含城市综合体这样多元的模型，没有信贷