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这些房产互联网产品，如何进行优化？ PAGE 1 这些房产互联网产品，如何进行优化？ 笔者研究房产互联网产品，对其分类和业务逻辑做了归纳总结，并提出建议，希望加深从业者对房产流通领域的了解，对自己的产品做出更准确的判断。“越是理性能力完备的行为主体，它的最优选择行为就越是不可预期”，这是眼下火热的行为经济学领域，刚一上课就会讲到的第一模型——海勒模型。通俗来讲，越是理性的决策者，所作的决策往往越是出人意料；决策出人意料的程度越高，其影响力往往越巨大、而且更加深刻。正如互联网+房地产领域发生的事情，率先做真房源的链家在三个月业绩下滑后，逐渐成为经纪行业的领导者。更大的视野里，顶住各方压力、强行推广成为C2C交易中的中间人，起到“强制者”角色作用以保证交易双方诚信的「支付宝」App，一举奠定了「淘宝」在电商领域的王者地位。当然，并非所有「不可预期」的商业模式，都是「理性完备」的。许多意料之外的商业模式，例如爱屋吉屋，则是对完备理性的拙劣模仿。逻辑上容易澄清：理性完备行为，往往不可预期；行为不可预期，则不一定理性完备。在汪丁丁教授《行为经济学讲义》中，接着阐述了一个原理，即：“认知”依赖于“能力”——“你的认知能力决定了你能知道多少信息，你能处理多少信息”，这个认知能力的问题，导致了“海纳模型”及其结论。在房地产+互联网领域，需要怎样的认知能力呢？需要认知哪些信息呢？你是否真的理解房产经纪人的全部工作场景？你是否真的理解开发商和广大业主房东的全部需求？你是否真的理解购房者的全部需求和每个场景？如果你对互联网+房地产的房产流通领域缺乏全面的理解，如果只是一知半解，就无法在混乱的用户场景中找出可以突破的关键点。那么，类似爱屋吉屋把交易中心开在办公楼里、好屋中国希望亲友出卖购房者计划、安个家经纪人在App里讲家里的个人故事等失败尝试，还是会大量上演。本篇是房互机构推出的房互产品研究系列第一篇。我们推出这一系列研究的目的，就是希望加深从业者对房产流通领域的了解，以对自己的产品做出更准确的判断。一、房地产+互联网产品的六大分类和产品逻辑涉及本领域的移动互联网产品，我认为主要是前六大类：非房流量平台、房产流量平台、中介能效工具、新房营销渠道、中间人门户、业主工具。1.1 非房流量平台如支付宝、手机淘宝、京东、苏宁、今日头条、58同城等移动产品。这类产品的共同特征就是日活在千万以上，用户的核心高频需求，也并非房产。但是这些产品的业务，却涉及房产供应。可能你会有疑问，难道58同城和安居客不该在同一类么？从产品角度考虑，58同城的用户安装时的前置诉求是各种本地服务，租房只是其中一类，并非买房。因此，58同城和安居客实际上属于用户、场景、需求基本不同的两类产品。如果您体验本类产品，会遗憾地发现：本类别的产品战略，一味模仿或采用第二类的房产流量平台的功能配置（尤其是对房产领域死心不改的今日头条的多次尝试，那一系列的实验项目，毫无战略新意）。从战略上考虑，企业具有不同的资源和能力，就应有不同的战略目标和资源配置。在移动互联网领域，不同产品具有不同的用户、场景基础，就理应采用不同的需求功能映射组。还有，今年双十一的新闻里所披露的，淘宝、京东还是采用新房打折、拍卖来切入房互领域，淘宝卖新房快十年了吧？团队可能换过不止三拨，为什么还要重复这些战略呢？我们要问：这类大流量产品是否存在“不可预期”的方式，真真切切地参与到房互领域中？1.2 房产流量平台安居客、贝壳找房、房天下、诸葛找房、焦点看房等。安居客的日活数据为280万左右，本领域的产品日活主要在百万或几十万这个水准。此类产品的用户，核心需求即为买房和卖房。这类产品还有一个特点，往往提供两端App，客户端和经纪端：安居客App面向客户、移动经纪人App面向中介；房天下App面向客户、经纪云App面向中介。观察其中客户端产品的战略，主要还是集中在找房、找中介、VR或直播看房等需求上，形态基本一致。那么，安居客是否存在一种方式，能克服端口费模式所造成的信息逆淘汰呢？其他房产流量平台，一定要恐惧于贝壳找房所积累的真实楼盘库么？是否存在一种功能形态，能够“不可预期”的颠覆已有形态呢？1.3 中介能效工具企业微信、钉钉、易居房友经纪、巧房助手、掌上好房通等。本领域服务中介，战略使命似乎应该以提高房产经纪公司和中介的营业能效为宗旨。考虑到行业的整体情况，把目光放在B端客户的能效上，可能就犯了“营销近视症”。目前真正影响经纪人能效的核心障碍，是公众对中介的质疑（每个经纪人，在触客之初，就已经被怀疑了，就像法律领域的「有罪推定」一样，往往需要经过困难的考验期，客户和业主才能建立对你的信任）。如