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PAGE PAGE 1 浅议存量房自助网签备案 　　 　　马腾 　　摘要：存量房交易市场蓬勃发展，未来越来越多的城市将步入存量房时代，这也对现行的存量房交易网签服务模式提出了更高的要求。为进一步规范和加强存量房网签备案工作，提高存量房网签备案服务水平，将人脸识别、信息共享等技术手段与网签服务相融合，将是存量房交易网签服务发展的新方向。 　　关键词：存量房交易;买卖合同;自助网签备案 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编號：1001-9138-（2020）03-0053-55 收稿日期：2020-02-15 　　2021年8月，住房和城乡建设部发布《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》（以下简称《规范》）。《规范》提到房屋网签备案系统应通过与自然资源、公安等部门联网，通过人脸识别、信息共享等手段，自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件，并配置自助办理设备，实现自助终端设备办理和业务窗口办理并行。无锡市房屋交易管理中心紧跟时代发展新形势，研发建设了无锡市存量房自助网签备案一体机。 　　1 存量房自助网签备案一体机的适用条件 　　目前，存量房交易存在两种模式，一种是由中介机构促成，另一种则是不通过中介机构，由交易双方自行成交。存量房自助网签备案一体机适用于后一种模式，即买卖双方未经中介机构或中介人员，自行成交且本人均到场时使用。同时，为验证交易双方身份的真实性与合法性，保证合同内容为交易双方真实意思表示，交易双方均应满足以下条件：（1）年满十八周岁;（2）具有完全民事行为能力;（3）持有效第二代居民身份证。 　　2 存量房自助网签备案一体机的设计需求 　　2.1 功能需求 　　就存量房交易而言，目前业务窗口主要提供存量房合同网签备案、合同变更、合同注销等存量房交易相关服务。存量房自助网签备案一体机的各项功能，应当参照业务窗口可提供的服务进行设计：（1）存量房合同网签备案，备案的具体实施过程大致包含房源登记、合同明细录入、身份验证、提交备案等;（2）存量房网签合同变更，交易双方变更合同内容需将已备案合同注销，才可签订新的合同;（3）存量房网签合同注销，注销时需交易双方均完成身份信息验证，才可提交注销。 　　2.2 性能需求 　　存量房自助网签备案一体机的设计初衷是提高存量房交易服务水平，满足群众提质增效的办事需求，因此在设计存量房自助网签一体机时，应当注重性能设计，关注用户体验。如系统响应时间应尽量控制在人的视觉及感觉可接受范围之内、操作界面简单明了、以选项框代替文本内容的手动录入、对录入数据的格式类型进行校验并采用错误提醒机制，等等。 　　2.3 安全需求 　　由于存量房自助网签备案一体机系统中涉及大量的个人信息数据、房屋信息数据等其它房屋交易相关信息，所以自助一体机系统必须要有完备的安全机制，杜绝越权操作的发生。为此，系统管理员应当为每一台自助网签一体机设立一个单独的子用户，并颁发载有用户私钥的USBkey。同时，为了避免可移动设备可能携有的计算机病毒对系统数据安全带来不利影响，自助网签备案一体机应当禁止外来移动设备的接入。 　　3 存量房自助网签备案一体机的创新点 　　3.1 创新存量房网签备案新模式 　　存量房交易步入网签备案时代以来，各大城市几乎都是采取窗口模式与中介代理模式。窗口模式是指设立存量房交易服务窗口，交易双方需带齐证件资料，前往业务窗口排队办理;中介代理模式是指将系统的网签备案权限分配至中介代理机构，交易双方在中介处上传资料信息完成交易。 　　虽有部分城市在试点存量房自助网签，但网签后的合同仍需递交至业务窗口，进行审核备案后才可生效，耗费大量时间。而自助网签备案一体机这种新的模式，不需交易双方跑到业务窗口排队，递交繁杂的证明材料，也不需要中介机构的介入，只要交易双方在自助机上进行简单操作，5分钟左右就可以完成网签备案整个流程。 　　3.2 人工智能驱动业务智能化升级 　　存量房自助网签备案模式之所以未能得到广泛推广应用，很大一部分原因在于无法有效核验交易双方身份的真实性。对此，无锡市存量房自助网签备案一体机特别引进了人脸识别、身份证验证、数据共享等前沿技术手段。其中所采用的人脸识别技术已获得公安三所的权威认证检测，并且达到了金融级别的安全标准，LFW （人脸数据集）测试准确率高达99.8%。通过该项技术，可以准确高效地识别出交易双方身份信息，确保自助网签备案一体机面向公众的服务能力安全可靠。 　　4 存量房自助网签备案一体机具体实施步骤 　　4.1 出售房源核验登记 　　在存量房自助网签一体机上，只需要录入所售房屋的所有权证号及持证人姓名，系统就会自动调用相关接口，对房源信息进行核验。若房源核验不通过，即该套房屋存在限制出售的情况，如查封、抵押等，那么无法继续进行下面