连云港市灌南县金御名城项目营销策划报告(讨论稿).pptx

;朗特实力;朗特简介;规范化作业;竞争优势;;;与经济发展成绩相比，灌南的房地产显得有些滞后;从温水中跳出的勇气，强势突围的机会;4、营销手法相似，少数品牌意识开发商外，灌南目前开发商对于销售采取最少成本方法，对沟通效果显得缺乏有效把握；临时接待处+沙盘模型+户型图单张+销售员就完成销售，对产品的讲解很少能阐述得十分清楚，沟通也显得简单直接，营销手法的单一甚至影响到一些外地营销团队，以至于各盘操作手法趋同。对于有追求的开发队伍，这也蕴含着巨大的机遇。 5、形象包装相似，在市面楼盘的包装中，对产品价值的挖掘大都显得粗浅，表述流于行业通用语言，现场和道具包装也难以看出有效的沟通力来，生硬的包装方式把房地产营造生活理想的精彩部分隔绝，这从侧面反映出市场需求的旺盛，也说明系统性包装的巨大机遇，正是品牌项目树立影响力的时机； ;项目认知;;;;;;结论：;;项目基本参数;Strengths优势分析 本项目三面临交通干道，交通便利； 本项目环境宜人，位置相对优越； 社区园林设计重金打造，居住舒适度比较凸显； 本项目地处城市发展新区中心，房地产开发活跃地带，区域投资效正在显现，升值潜力大； 项目设计简约现代，产品形象具有优势；;通过产品方案的初步分析，结合项目的产品资源， 我们建议将本项目的产品定位为： ;;买房群体构成;根据购买目的不同的卖家分类;根据年龄可以锁定本项目的主力购买群体;这一群体的理念较新，交际活跃，关注健康和谐;另外需要重点关注与造船、化工、金属加工有关的中、高层管理人员;关注养老族，倡导健康的公园生活;;营销目标;营销线： 2010年10月底，项目形象、造势效果亮相； 2010年 11月底，售楼处前广场完成，完善售楼处装饰，清水样板房完成； 2010年11月底前，项目开盘（选择吉日）； 2011年1月底之前样板间软装饰全部到位；;2、 销售时机 今年11月份，灌南少有项目开盘，我们项目亮相将产生客源的拦截； 10月中旬之前设立外展点，项目形象包装完成，现场接待意向客户； 亮相时机 10月下旬，市内外展点开始接待意向客户，收取诚意金； 开??时机 11月月底之前，项目现场开盘。;3、营销模式;4、阶段目标分解;营销策略;商业定位思路;商业定位阐述;商业经营规划思路及功能划分;商业市场推广策略;3）前期推广主题 高档次成熟社区、千色风情 ——新区首条社区配套商业街;商业市场强势推广活动; 重点活动二：品牌商家联展招商活动 通过前期的市场活动效应，已建立起项目广泛的市场知名度，接着便可根据前期活动的效果，及时调整市场推广策略。同时，借助前期活动的市场余温，发展商可在适当时机再次推出一个“百家争鸣——品牌商家大优惠联展活动”。 通过各种主动联系方式，吸引在本地区具有市场影响力的名牌商家以及前期已招入商家前来现场参加本次品牌、产品与服务等方面的综合展示活动，从而极大地带动商业街的知名度和人气，将为商业街的连续销售推广起到极大促进作用。;商业销售推广建议;④ 控制 招商：经营面积从大到小，商家规模从大到小从难到易，保证经营规划的完整性和系统性； 销售：优劣搭配，分期推出，分批限量发售。;销售执行方案;广告策略及建议 ;;灌南房地产推广市场的五维;2、项目价值挖掘的深度： 在市面活跃的十多个项目中，价值挖掘普遍不深，很多项目都不能把项目的竞争优势说完整，并且对于自己在灌南市场最突出的吸引力表达含糊不清，不能不让人感觉惋惜。 在项目形象树立中，项目风格的高品质路线执行得坚决，但在包装上统一效果不佳，仍感觉“言之无物”，项目核心价值表述不清。;3、项目吸引力表达的角度： 项目根据所处位置不同，产品设计的差异以及销售任务的要求在表述项目核心卖点上应有不同的角度。通过产品做附加值求溢价的项目走精品路线，项目自身就需要强化给人价值感的部分；而求快速消化走经济型居住路线的开发项目，则需要表达项目性价比高、便利等优势。 房地产推广市场发展至今，初级市场、体量小的项目走定位路线，即一句话说清楚优势的广告是有效的，剩下的就是不断重复和强化这一点；市场竞争较为激烈、中小型的项目走包装路线，通过广告宣传找出与其他的差异来，把项目中能佐证的卖点逐一列出，强化这一差异，以求脱颖而出；市场竞争到更高层面、体量中等偏大的项目更多走品牌路线，即把在项目购买不简单看做一个买卖行为，更是与买家审美情趣有关，与家庭未来规划有关，与买房人日后的资源占有有关，广告推广要展现出前瞻的城市地位、浓郁的新生活味道来，给人除有钱外，更有眼光、有品位、有理想、有追求。引领阶层时尚标新、而不太苟同于当下。;4、卖场终端执行的力度：