土地一级开发(超详细).docx

1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、 城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一 组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一 支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开 发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责 筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织 实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相 关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业 自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手 续并组织实施的，利润率为开发成本的8%o三是政府承诺收益保底，政 府承诺开发企业投入土地一级开发资金毎年将获得最低收益（通常为 12-15%）,所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 是采用这一模式的典型。《市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条 就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包 括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不髙于预计成本的8%o ” 此外，这种模式在也有实践o 2009年8月，发展在当地拿下了 1640亩土 地的一级开发权，市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺: 该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确 定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合 法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一 级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合 法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司, 企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分 享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为 避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业 性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看, 一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有新江湾城项目，该项目由城投全部运营，凭借前 期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，城投与市政府双方就项目的 土地出让金达成了 7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高, 城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金 分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合 同，70%与城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以 与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商 则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。 该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级 开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政 府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。 由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文 化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身 盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专 业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈 利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共 配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较 高的要求。 此盈利模式在现实操作中运用较为少见，中关村西区土地一级开发即即 是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了市和科技部关于建设中 关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村 西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街, 占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科 技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共 服务设施。1999年11月，经市政府批准，由八家国企发起设立“科技园 建设股份”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还 赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科 建运用市场化手段组建了瓊玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业 化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成 为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。 5、一二级联动开发，低价拿地 该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开 发商取得部分二级开发项目，实现一二级联