加快构建新型物业管理服务理念的思考.DOCVIP

加快构建新型物业管理服务理念的思考 上海市房屋土地资源管理局 张 年 十五期间，上海物业管理将伴随着房地产业的蓬勃发展、市场体系的逐步完善、企业竞争格局的全面形成，步入一个新的发展阶段。作为一项与市民生活密切相关的行业，正日益受到社会各界的广泛关注和重视。规范和发展物业管理业，既是国家十五计划纲要中明确的工作任务，也是全面提升工作和生活质量，进而提升城市管理服务水平的现实需要。随着中国加入WTO，作为该行业的市场主体，物业管理企业必须尽快适应新形势、构建新理念、寻求新发展，才能在不断变化的市场竞 房地产E网 / 物业经理人 / 争中占据主动，把握先机。 一、建立新型物业管理服务理念的市场背景 房地产业的快速发展为上海物业管理提供了日益广阔的市场空间。据上海专业部门统计资料显示，上海居住物业总量已近2.2亿平方米，物业管理小区有5000多个，其中，中、高档商品住宅小区约1540多个。十五期间，上海已将房地产业列为六大支柱产业之一，住宅建设仍将高速发展，预计今后几年内每年投放市场的商品房总量都将保持在1500万平方米以上。伴随着房地产业日益成为国民经济的重要产业，住宅作为新的经济增长点，将拓展出房地产服务领域巨大的市场空间，物业管理作为房地产业衍生出的新兴行业，将逐步发展成为“朝阳产业”。 加入WTO的必然趋势为上海物业管理企业带来了新的机遇和挑战。入世之后，按照总协定的要求，外国企业可以直接进入市场的各个领域，平等地参与市场竞争，这就会使国内企业直接面对国外“高手”的严峻挑战，物业管理行业是外商最想进入、也较容易进入的领域之一。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业，它的发展顺应了上海大力发展以服务贸易为主的第三产业的总体趋势，逐步成为一个广泛覆盖社会服务领域的庞大经济体，巨大的市场空间以及日益多样化的业务范围必将成为外资企业关注的一个焦点。面对国外大型物业管理企业的不断进入，国内物业管理企业虽然一定程度上占据了先入为主的优势，但却处于明显的竞争劣势。服务理念滞后，管理规模偏小，专业化程度不高，经营机制不活，服务内容单一，行业发展没有骨干企业支撑，缺额“龙头”企业领跑，可以说找不出真正有实力的物业管理企业与之抗衡。为求生存，并在日益激烈的市场竞争中积聚更多的竞争优势，物业管理企业正面临着由计划经济向市场经济转轨以来的第二次变革，政府、企业都要积极应对这一挑战，加快完善物业管理的法规体系和市场体系，扶植一批机制新、规模大、水平高、信誉好、市场竞争力强的物业管理企业，提高市场竞争力，扩大市场份额。 物业管理的体制转轨、机制转型为物业管理企业新一轮发展奠定了基础。作为市场经济的产物，上海的物业管理伴随着房地产业的发展，住房制度的改革以及城市建设的加速，经历了由计划经济向市场经济的转变而迅速发展起来。“九五”期间，上海物业管理企业在产权多元化的所有制结构调整，房屋所有权与经营权分离，管理层与作业层分开等方面的积极探索，物业管理逐步向市场化、社会化、专业化过渡。但是，物业管理企业在进一步转制发展等方面还存在一些深层次的问题有待解决，如观念转变滞后，内部设置小而全，管理层次多，人浮于事，运营成本高，服务水平低，市场竞争力弱等。这些都是物业管理发展过程中产生的阶段性问题，只要进一步观念转变，顺应物业管理发展潮流，加快发展，才能做大企业规模，做强企业实力。 二、建立新型物业管理服务理念的内在需求 当前，市场的开放和经济的发展，人们的生活水平发生了根本性的变化，人们对居住、工作环境的要求已不满足于简单意义上的保安、保洁、保绿、保修等基本的物业管理服务需求上，物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化的要求与日俱增，这些都为物业管理企业开展以人为本的有偿服务提供了新的市场空间。业主的需求，要求物业管理企业不断去丰富物业管理服务内涵，延伸物业管理服务外延，转换经营方式，即由对物业的单一、被动管理转变到对业主的全方位服务上来。这种由业主现实需求所构成的外在压力，形成了推动物业管理企业向更高层次发展的内在动力。物业管理企业如能很好地把握这一发展趋势，不断更新服务观念和服务意识，更新服务内容，提高服务质量和水平，必将推动物业管理行业健康、有序的发展。 上海的人均GDP已率先超过4000美元，住户的生活消费状况也呈现出明显的分化趋势，特别是在一些中、高收入群体比较集中的中、高档商品房小区，更加明显。如消费需求出现升级，以住房、汽车为代表高档商品购买力增强，房产已成为中、高收入群体投资的重要渠道，进而又带动了房产置换、租赁、评估、设计、装潢市场的持续繁荣；消费结构由实物消费为主向实物与服务消费并重转变，全市居民的医疗保健消费、成人教育消费等服务消费已大大超过了实物消费的增长速度，显示出强劲的增长势头，围绕家庭财产、