物业服务之住宅物业.docVIP

　　物业服务之住宅物业 已201304 　　住宅物业的特性：服务对象固定性。 　　很多物业公司的宣扬口号是“酒店式”管理，其实，我认为，把酒店式管理融入到物业管理工作中，只是借鉴酒店管理的一种理念，像“顾客就是上帝、顾客永久是对的”等。在酒店管理中，利用这些理念很简洁让客人满足，这其中最主要的一个因素是客人的不固定性，而物业管理就相反了，服务对象的固定性，大家都很清楚，人的欲望及期望值是不断增长的，所以要做好物业管理工作，必需考虑到各个方面，留意业主的需求，书面一点说就是要留意业主期望值的变化。 房地产E网 / 物业经理人 / 　　业主生活规律：住宅物业从业主的生活规律来看，无论是上班一族还是经商一簇，周一至周五基本上都是早出晚归，也就是说早上8点至晚上6点，70%的业主不在家，剩下的30%由退休在家的老人和未上学的小伴侣们及自由职业者组成。住宅物业业主最集中的时间为晚上6点后、周末及其它节假日。 　　业主构成状况：按学历、年龄、爱好及生活习惯分类； 　　服务方案的产生：住宅物业的服务方案要依据小区业主的生活规律和业主构成状况制定。 　　一、前期物业管理工作 　　1、全面了解小区公共用电、用水量，及小区照明布线状况，是否分组布线？（分组布线：就是小区同一条线路上公共照明接受两组线路把握，以便于在夜间不需要太多照明需求时，适当的关闭部分照明，常接受的布线方式为单、双数把握布线；公共用水：住宅物业的绿化面积一般较大，夏季日常浇灌用水量较大，江河边常接受就近取水，另一种方式是在小区适当的位置设置蓄水池，收集屋面水，通过水泵加压来供应绿化浇灌用水）。总之，物业公司要从节能降耗入手，做好小区日常运行开支把握； 　　2、小区的平安问题。有无陡坎、湖泊、江河或具有平安隐患的设施设备。假如说小区内存在上属隐患，物业公司必需建议进展商做好平安防范工作，抱负的做法是放置平安提示牌，加装护栏，并在护栏内侧种植木瓜子树（带刺类植物），肯定要确保万无一失，不行有侥幸心理； 　　3、前期物业管理，物业公司要将重点工作放到小区已完工遗留问题的处理上。交房前，物业公司要组织专业人员对进展商已完工项目进行试验收，要有鸡蛋里找骨头的精神，对业主负责，同时也是对进展商负责，尽最大可能在交房时业主找不出问题； 　　4、将试验收发觉的问题上报给进展商工程部，有必要的话也上报给进展商行政部备案，并督促进展商工程部解决，要有钉子精神，要有不完成誓不罢休的架势，当然，对事实客观成在且不属于质量方面的问题，物业公司相关人员必需具备劝说业主的理由； 　　5、在小区内加强物业管理条例及相关法律的宣扬，让购房业主更多的了解物业管理学问、什么是物业管理？业主应当怎么做？具有什么权利、责任和义务？为以后物业管理工作的开展垫定基础； 　　6、利用小区业主装修资源，出租小区部分位置，收取肯定的租赁费，收费标准不限，当然能收得越多越好。 　　二、入伙 　　小区开头入伙，物业公司正式和业主打交道。物业公司要从以下几个方面入手开展工作。 　　1、入伙时，管理处经理、客户服务人员、秩序维护主管尽可能全部到场，开头第一项重点工作——生疏业主； 　　2、交房时，认真听取业办法见，向业主传达一些关于房屋验收方面的专业学问，以此来体现物业公司的专业性和服务水平； 　　3、指导业主认真具体的填写“业主信息登记表”，以此来把握业主的资料，为小区物业管理服务方案的制定供应依据（针对性的特色服务离不开信息的支持）。 　　三、装修服务 　　无论业主是第几次置业装修，他都会对装修方面的话题感爱好，物业公司要从以下几个方面开展工作。 　　1、物业公司要储备有用的装修学问，并打印好后发放给即将装修房屋的业主； 　　2、对一级、环保装修材料的熟知度。在业主需要的状况下，要能娴熟的给业主讲解那些装修材料属于一级、那些属于环保的，供应商的位置和联系方式，需要留意的是要把握好一个“度”，不要让业主认为你在其中还有什么猫利可图，由于这种事情在现实生活中是常见事，但在爱地物业是不能有的，我们的本职工作就是做好“服务”； 　　3、开工前，装修管理人员要认真了解业主的装修方案，有无与小区装修须知中相抵触的、有无拆改墙体、门洞等大动作，假如有的话，管理人员要格外清楚哪些可为哪些不行为，理由必需具有科学性，这就要求管理人员对房屋构造学问及所管理项目房屋的结构格外了解，一句话概括就是要格外“专业”； 　　4、第一步。水电工进场开工前，管理人员要向工人具体告知那些地方能打，那些地方不能打，重点把握严禁在承重柱上开凿，如遇非凿不行的状况，切记不得凿伤承重柱内钢筋。另外，在进行阳台布线、装水管时，不要在阳台墙面开凿大面积的管线槽，可以从室内穿到阳台相应墙面，仅破坏阳台小面积墙面，以免后期修补。注：全部房屋阳台的颜色都是统一的，一般接受