房地产开发概述.pptx

房地产开发与营销 二零一二年二月参考教材：1.王庆春 房地产开发概论 大连：东北财经大学出版社出版社2.自编房地产营销 第一章 房地产开发概述第一节 房地产概述 一、房地产的概念 指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权。1.一种客观存在的物质形态作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土地、房屋上不可分离的部分。2.一项法律上的财产 指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等。3.英文：estate /real estate； property/real property; realty 二、房地产的分类1.按用途来划分 居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农场房地产；特殊用途房地产；综合房地产（10类）　2.按开发程度来划分土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；现房（含土地）3.按是否产生收益来划分 收益性房地产；非收益性房地产　4.按经营使用方式来划分 出售型；出租型；营业型；自用型三、房地产的特性1．土地的特性(1)承受性 (2)不可移动性(3)不可灭失性 (4)差别性(5)有限性 (6)公共性以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的特殊性。(7)用途的多样性(8)土地使用方式的可变性(9)社会经济位置的可变性(10)商品性以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系时所表现出来的特性。2．房地产的商品特性(1)位置的固定性(2)长期实用性： 居住：70年；工业用地：50年； 科教文化、卫生体育：50年； 商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年(3)高价值性(4)异质性(5)有限性(6)交易的特殊性3．房地产的经济特性(1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产(2)高昂的投资金额特性(3)局限于一定市场(4)抵御通胀性(5)价值的双源性： 是自然产物又是社会产物，很难评估(6)房地产商品间具有交叉弹性： 价格交叉弹性(7)受外界影响性（地域内项目间的影响和市政设施及政策的变化的影响） 第二节 房地产开发一、房地产开发1．房地产开发的内涵：广义和狭义解释 广义的房地产开发：按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个领域。 狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分。 通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。 房地产开发要求有周密的规划 。 房地产开发的含义： 第—，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。 第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。 第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。 第四，房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设。2．房地产开发的主要形式 房地产开发的形式多种多样，从不同的角度可以划分出不同的类型。下表列出了房地产开发的主要形式。（1）开发的对象(客体)分 土地开发、房屋开发和房地产综合开发 ①土地开发 通常是指改变原有土地的使用方式，提高土地经济效益的经济活动。在土地开发过程中，一般只进行征地拆迁手续等的办理和劳动力的安置、搞好“三通一平”等项工作，以达到提高土地的使用价值和价值的目的。 ②房屋开发 从狭义上讲主要是指各类房屋的设计和施工建设；从广义上讲主要包括开发区的规划、设计，主要建筑物、配套建筑物和附属工程的施工组织，一直到把开发区建设成为一个可以交付使用的完整功能区的全过程。 ③房地产综合开发（最主要的形式） 是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。 房地产综合开发还要求在建设程序上严格遵循客观规律办事，按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、主体建筑、配套工程、竣工验收、使用管理等程序进行，做到各个建设环节紧密衔接、协调发展，从而实现以最小的投入获取最大效益。 房地产综合开发是指在一定开发区域内对土地和房屋实行一体化开发的全过程。（2）开发的主体分 ①独资开发 既有国有不同经济形式的企业独资开发，也有外商投资建设。 ②合资开发 由数家企业合作，共同完成某个项目，常见的如以地联建、以地联营、以地换房及以土地入股等方式合作开发，或者共同投资开发。 ③个体开发 主要是私人住宅建设，以满足家庭的居住需求