棕榈泉花园营销策略及合作方案.pptx

棕榈泉花园营销策略及合作方案;第一部分:合作及营销策略精要;合作模式;全程营销,共创双赢;全程营销服务内容;合作费用;收费方式;整合渠道资源,确保现金回笼 诠释产品价值,获取利润最大化;目标及策略方案;客户挖掘渠道 ;整合易居资源;整合易居资源;整合易居资源;整合易居资源;特殊渠道营销;少量常规渠道营销;销售执行策略方案 ;楼盘定位，宣传;;促进成交之策略;促进成交之策略;促进成交之策略;成交房源预估;第二部分:整体营销策略报告;洞悉市场,挖掘价值 运筹帷幄,决胜千里;后市预判;从市场的???度辩识风险与机会;1 看楼市整体近况;;价格走势——从线性走势来看，06年以来独立别墅成交价呈向上趋势，即使是08年，也未见下降，甚至在08年4月和8月分别走出两个高潮（由于兰乔圣菲以及棕榈滩花园等个别高端楼盘成交放量，拉升整体市场均价）;排除8月份的价格畸高，单看7月份，单价已至2.8万元，同比仍上升了6000元/平米。;; 随着雷曼兄弟倒闭和美林被收购，全球经济又一次面临巨大的金融风暴，而西方经济的衰退，将很大程度影响中国经济，从而影响住房市场购买力，包括别墅市场购买群体。 作为市场主体，开发商已经纷纷行动，但消费者观望情绪却在降价声中继续蔓延，在全球经济危机的大环境下，在政府政策不明朗前提下，楼市还将低迷。 我们认为，中国后续楼市维持调整状态，预计将持续近一年，而别墅市场成交量还将继续萎缩，但是长久趋势向好。; 稀缺产品，是住宅产品中保值增值能力最强的类品。 独立别墅比其他产品更具舒适性和奢享性，是富人们终极追求的个性象征； 在通货膨胀的市场环境下，独立别墅的稀缺性决定了它具备较好的增值保值能力， 长期来看，更具较强的抗风险能力。 后市供应量不足，仅能维持4年 在佘山、马桥、东郊等高档别墅板块后续供应量陆续放出之后，预计09年市场上高 档别墅市场会出现一波较为强劲的供应放量，其中佘山约12万供应量，东郊约21万 供应量，但从长期来看，受到限地政策的影响，后市供应仅能维持四年。;从价值的角度诠释品质;板块价值提升尊荣品位;;;;;板块价值提升策略;项目名称;九间堂; 从未来的供应布局看，东郊板块的供应增量主要集中在板块东部靠近中环线的内侧，尤其是项目周边 如：君庭、合生东郊、东珠花园、三湘地块等后续供应至少在25万平米以上。;价值思考;产品价值提升魅力气质;; 1、曹家沟、腰泾港、吕家浜三条天然河流，在小区周围成为沿河景观 2、园区水景呈Y型设计，穿插在每幢别墅间，使得大多别墅都能看到并拥有水景 3、喷水、喷雾的造景设计，让亲水生活更显美仑美幻;１、乔、灌木错落有致，培育期长，生长茂盛，形成良好的生态绿化； 2、形成天然的视线屏障，增加私家院落私密性 3、院落内植物种类丰富，乔木均为高大粗径，并种有各种可结果和开花型植物，增加庭院的情趣性;自身配套双会所、室外网球场、内外双泳池、健身、韵律教室、回力球场、桌球室、撞球中心、 SPA…;商务会议中心，商务秘书中心、社区巴士，24小时便利商店…… ;通过以上对规划配套、园林景观、产品细节和户型特点的分析，我们可以得出： 小区现房的实景感体验极具购买煽动力， 产品细节更是体贴入心！;大道自然 · 东郊棕榈泉;客户价值提升社区尊贵;;进入事业丰收期 经过长期奋斗，刚跨入上海顶级富人圈 对豪宅有置业经验， 希望自己的住所作为一个身份标签 享纯净自然和谐之感 同时宁静与繁华不远; 客户按照交通动线分布于各个板块； 客户或居住于这些板块，或工作于这些板块； 客户的分布重心为在浦东，部分全市其他区域的客户。;通过交通路线勾勒客户来源;客户分布;我们的客户到底想要什么？;整合营销确保顺利销售;整合策略;高端项目与传统项目不同，需要有针对性、小众化地进行寻找，基于对别墅项目操盘的经验，着重以下几方面加强对客户资源的挖掘，以确保在短期内达到最大的客户积累量：;1、全国客户资源 截止至2007年底，易居（中国）业务范围覆盖至全国45个主流城市，拥有全国性豪宅客户搜索平台。;2、全球资源 2007年8月8日，公司成功在美国纽交所上市。与瑞士信贷集团之DLJ房地产基金、崇德基金、S IG和FARALLONCAPITAL四家海外基金有国际战略投资协议。;3、二三级市场联动： 与易居臣信全市100个门店合作，拓展客户渠道。 重点在（古北区、陆家嘴区、碧云区以及别墅馆等高档门店的合作，寻找客户，促进项目的销售。;4、易居会: 全国性最大的购房者俱乐部;1、业主回馈与客户体验活动: 项目会所举办圣诞活动，新年活动，邀约前期业主及意向客户来项目会所参加，增进彼此间的好感，更充满对三期家园的期待，以扩展口碑营销的范围。 或请业主参加会所派对、酒会、奢侈品联展等新老客户联谊活动。 ;2、