收益法收益法的基本原理(ppt38).pptxVIP

收益法 第一节?收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据 1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.理论原理：预期原理 将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格 ;二、收益法适用的对象和条件 是有??益或者有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产 三、收益法的操作步骤 1.搜集有关房地产收入和费用的资料 2.估算潜在毛收入 3.估算有效毛收入 4.估算运营费用 5.估算净收益 6.选用适当的资本化率或折现率 7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格; 第二节收益法的计算公式 一、最一般的公式 n Ai V ＝ ∑ -------------- i=1 （1＋R）i 式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）； Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）； R ─ 资本化率（％）； n ─ 未来可获收益的年限（年）。 ; 二、收益年限无限年且其他因素不变的公式 V= a/r 此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限为无限年 ; ;;四、净收益在未来的前若干年有变化的公式;五、净收益按一定数额递增的公式; 六、净收益按一定数额递减的公式 只有收益年限有限年一种，而且要求收益年限必须小于a/b ;七、净收益按一定比率递增的公式 1.收益年限无限年的公式 a V=------- r-g 2.收益年限有限年的公式 a 1+g V=-------[1-(--------- )n ] r-g 1+r; ;九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 t ai vt V ＝ ∑ -------------- +------------- i=1 (1+r)i (1+r)t 此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价值为Vt；（2）净收益在前t年(含第t年)有变化 ;　　　　 第三节　净收益 一、净收益的计算公式 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有???毛收入－运营费用 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计 潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 ;有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收入 运营费用：维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 运营费率：运营费用与有效毛收入之比 净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益 ;二、不同收益类型房地产的净收益求取 1.出租型房地产的净收益求取 对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等 方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额 租赁收入：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的利息收入 注意：所求房地产是否包括其他资产 ;2.直接经营型房地产的净收益 ①商业经营型房地产：商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润 ②工业生产型房地产：销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润 ③农地净收益的估算，有农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息 ;3.自用或尚未使用的房地产的净收益求取：比较法 4.混合型房地产的净收益的求取 ;三、求取净收益时有关收益的取舍 （一）有形收益和无形收益 （二）实际收益和客观收益 有租约限