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房地产开发与经营;第三章 房地产企业;章节目录;第一节 房地产企业概述;特征： 房地产产品的区域性、空间固定性、唯一性决定了房地产企业的地域属性 注意：互联网的出现，大大拓展了区域性、减少了空间的限制 土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性 土地的唯一性、产品的唯一性，造成一定的垄断 存在专业化和综合化的发展趋势 综合性房地产企业可以独立完成所有环节。 每一个环节又可以由专业化房地产企业完成。;二、房地产企业的类型 （一）按照企业功能分类 1、房地产开发企业 房地产开发企业是依法设立，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。 房地产开发企业：在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售、出租商品房。 房地产开发专营公司 房地产开发兼营公司;7;（1）房地产咨询企业 从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等咨询服务。 为政府、企业、个人提供战略性、前瞻性、综合性的咨询服务。 具体：地区市场分析、企业战略、管理服务、区域性开发规划、可行性研究、融资咨询等;（2）房地产估价企业 房地产估价服务企业可以从事的房地产估价项目包括： 土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估。以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。;（3）房地产经纪服务企业 以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。 可以提供： 房地产信息和居间代理，包括新建商品房销售、二手房买卖、房地产拍卖、以及其他房地产产权、抵押登记代办业务等经纪业务。 ;3、物业管理企业 依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。 物业管理企业提供的服务主要有常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创造性的经营服务。 具有一定的公共管理性质的职能。 公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等。;（二）按照企业所有制性质分类 1、城镇集体所有制房地产企业 集体所有制房地产企业的资产属于城镇劳动群众集体所有。 2、国有独资企业、股份有限公司、有限责任公司 3、合作制房地产企业 主要是小型房地产中介服务企业。 4、中外合资、中外合作、外商独资 ;第二节 房地产企业战略和组织模式 一、房地产企业的计划与战略管理 （一）房地产企业的计划管理 计划的主要内容：确定组织发展目标、制定全局战略、开发广泛的相关计划、制定战略实施和资源分配方案。 制定计划的时候需要考虑的问题：目标？如何编制？ 目标： 财务目标：收入增长、收益增长、企业红利、毛利润、投资回报率等 战略目标：市场份额、同行业排名、顾客声誉 战略性计划：长期的、方向性的【5年】 运营性计划：短期、具体的、持续的 ;（二） 房地产企业的战略管理 企业战略：企业以未来为几点，为寻求和维持持久竞争优势而做出的有关全局的重大筹划和谋略。 企业战略是企业为自己确定的长远发展目标和任务，以及为实现这一目标而制定的行为路线、方针政策和方法。 企业战略管理涉及企业的计划、组织、领导和控制等职能。 ;1、战略管理过程 战略管理的八个步骤： ;第一步，确定企业当前的使命、目标和战略 企业使命：企业存在的理由和价值是什么？ 万科：成为中国房地产行业的领跑者 伟业顾问：不做开发商，要做最好的房地产综合服务商 ;第二、三、四、五步 SWOT分析 （1）外部环境分析 PEST 机会 OPPORTUNITIES 威胁 THREATS ;（2）内部资源和能力分析 内部资源：财务资本、技术知识、有技能的员工、有经验的管理者、企业文化。 能力：市场营销、产品研发、信息系统、人力资源、财务融资、客户管理 优势 STRENGTHS 劣势 WEAKNESSES;第六、七、八步 构造战略、实施战略和评估战略 分析了企业内外部环境和自身的资源能力后，就要确定能够发挥优势和利用环境机会的战略。 成功的战略既取决于战略的有效性，更取决于战略的成功实施。在实施过程中，需要根据内外部环境的变化，不断评估和调整初始战略。;2、房地产企业战略类型 房地产企业战略： 公司战略 事业层战略 职能层战略 ;（1）公司层战略 稳定战略：保持产品结构和服务、保持份额、保持回报率 增长战略： 集中成长战略：直接扩张、纵向一体化、横向一体化 多元化战略：同心多元化、离心多元化【不