物业管理费测算及其增收途径.pptxVIP

物业管理费用测算物业管理费测算 及物业增收途径本次培训内容物业管理费用的测算与物业资金管理物业管理企业增收途径与办法一、物业管理费的收费依据合同的约定物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务作为经营公司应赚取的合理的利润（8%）法律的规定中华人民共和国价格法建设部关于《物业服务收费管理办法》二、物业管理服务费的价格形式普通住宅政府指导价基础价适合在合同中约定上下浮动20%高档物业适合市场调节价与业主协商确定在合同中约定市场发育成熟适合三、物业服务的定价形式 项目方式支付方式包括内容盈亏负担适合业态包干制业主支付固定物业费1、物业服务成本2、法定税费3、物业企业的利润物业企业自负盈亏普通住宅小区酬金制业主支付动态物业服务资金1、物业服务支出2、物业企业的酬金（按约定比例提取）结余或者不足均由业主享有或者承担高档物业，如涉外公寓或别墅等人员工资、福利固定资产折旧费公共设备运行及维保费行政/办公费保洁费物业服务费成本（服务费支出）公共秩序维护费绿化费业主同意的其他费用四、物业服务费的构成五、物业服务费的测算原则 严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。业主、使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。五、物业服务费的测算原则区别对待的原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。六、物业服务费的测算（居住性物业） V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） 注：V：公共性服务收费标准（元／月· m2 ） Vi：各分项费用收费标准（元／月· m2 ）； i：分项项数; ∑:表示对各分项费用算数求和六、物业服务费的测算（居住性物业） 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月· m2 ） 注：Fl：基本工资（元／月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元／月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）六、物业服务费的测算（居住性物业） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月· m2 ）成本法： 注：Fl：公共照明系统运行费F2：电梯运行费 F3：给排水系统运行费F4：通风系统运行费 F5：智能化系统运行费F7：土建维修费 F6：配供电系统设备维修费 六、物业服务费的测算（居住性物业） F1--公共照明系统运行费： ①电费：（ W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电 Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元／度 ）； ②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。六、物业服务费的测算（居住性物业） F2--电梯运行费： ①电费=N×W×24×a×30× P电（元／月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， ②维保费（元/月） ③零配件费（元/月）年检费（元／年）。六、物业服务费的测算（居住性物业） F3给排水系统运行费：生活给水泵 电费 = W×24×a×30× P电（元／月） 维保费（元／年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W×24×a×30× P电（元／月） 维保费（元／月）：年维修及备件费六、物业服务费的测算（居住性物业） F4—通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件费F5—智能化系统运行费 电费 = W×24×30× P电（元／月） 维保费：估算值六、物业服务费的测算（居住性物业）F6—配供电系统设备维修费包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。F7—土建维修费（元／月）六、物业服务费的测算（居住性物业）简单测算法： V2 = ---------------------×40%÷总建筑面积建筑成本m2×15%25年×12月/年六、物业服务费的测算（居住性物业）物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元／月· m2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元／年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理