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《物业管理概论》主编 王秀云教学课件主讲人：谢志强第三、四章 前期物业管理 第一节 物业管理招投标 一、物业管理招标投标的概念及招标投标的必要性招标和投标是一个过程的两个方面。（一）物业管理招标投标的概念物业管理招标投标是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的全过程。物业管理投标是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。（二）物业管理实行招标投标的必要性1.物业管理的招标投标是发展社会主义市场经济的需要。2.物业管理的招标投标是房地产管理体制改革的需要。 3.物业管理的招标投标是提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的需要。二、物业管理招标和投标的原则 （一） 物业管理招标的原则1.公平原则 所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同基础上进行投标。 2.公正原则 所谓公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，还要在整个评标过程中，对所使用的准则应具有一贯星河普遍性。3.合理原则 所谓合理原则是指招标单位确定的标底和要求必须是合理的，即不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。 （一） 物业管理投标的原则1.真实性原则 所谓真实性原则是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应对其标书的内容做到“言出必行”。2.合理竞争原则 所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞争优胜劣汰而取胜。 三、物业管理招标投标的组织机构的设置（一）物业管理招标的组织机构的设置 招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。 （二）物业管理投标的组织机构1.开发部2.财务部3.工程部四、物业管理招标的范围、方式（一）物业管理招标的范围1.根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则。 2.根据“是否关系到国家利益”的原则。3.根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则。（二）物业管理招标的方式1.公开招标公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。2.邀请招标所谓邀请招标是指不公开刊登招标广告，而是直接邀请几个单位投标的招标方式。3.仪标议标又叫谈判招标，是开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或能获取该项业务的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。五、物业管理招标的程序（一）招标的准备阶段 所谓招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理的招标到正式对外招标（即发布招标公告）之前的这一阶段所做的一系列准备工作。1.成立招标机构2.编制招标文件3.制定标底（二）招标的实施阶段 所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的实质性阶段。招标的实施阶段主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。 （三）招标结束阶段 六、物业管理的招标文件（一）物业管理招标文件的概念 物业管理招标文件是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件，是投标单位编制标书，进行投标，招标单位评标、定标、签订物业管理委托合同的共同基础。（二）物业管理招标文件的构成 我国对招标文件的格式尚未统一，但在一般情况下应包括以下几部分内容：1.招标书 2.招标单位对管理服务的具体要求和初步设想 3.投标须知 七、投标实施的步骤（一）购买阅读招标文件（二）考察物业现场（三）制定管理服务方法及测算工作量（四）制定资金计划（五）标价试算（六）编制标书（七）封送标书八、物业管理投标书的编写（一）物业管理投标书的主要内容 所谓物业管理投标书，即投标人须知中规定的，投标者必须提交的全部文件。它的构成主要包括以下几部分：1.标书的封面 投标书的封面，一般要填写招标单位名称，物业管理项目或本投标书的名称（标题），投标单位的名称、负责人的姓名，以及标书投送的日期等内容。2.标书的序言 投标书的序言是投标企业对自身及拟管理的物业进行简短的介绍。3.标书的目录 4.标书的正文 5.标书的附件 （二）编写物业管理投标书的注意事项1.编写物业管理投标书的基本要素（1）计量单位（2）货币（3）标准规范（4）表述方式（5）理论技巧（6）资料真实性2.物业管理投标书在编写中应注意的问题（1）要确保填写无遗漏、无空缺（2）不得任意修改填写的内容（3）填写方式要规范（4）不得改变标书格式（5）计算数字必须准确无