《实用房地产市场调查手册》(完全版).市场调查.docx

发展政策、税收政策等。 (2 )有关房地产开发经営的法律规定°如《房地产开发经莒管理条例》、《中华人民共和国 房地产興去》、《中华人民共和国土地管理法》。 (3 )有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规 划、城市发展战略等. 经济环境调查 (1)国家、地区或城市的经济特性， (2 )包括经济发展规模、趋势、速度和效益， (3 )项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件 基础设施情况、地区内的 重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 一股利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 国民经济产业结构和主导产业。 (6 )居民收入水平、消费结构和消费水平。 (7)项目所在地区的对外开放程度禾 (7)项目所在地区的对外开放程度禾 际经济合作的情况.对外留易和外商投资的发展情 况。 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具 体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考”房地产市场调查”一章. 3 .社区环境调查。 社区环境直接影响看房地产产品的价格.这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境.对 发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括: 社区繁茉程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、 空气和水源质量及景观等方面。 (1)房地产市场需求和消费行为调查 消费者对某类房地产的总需求星及其饱和点、房地产市场需求发展趋势. 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变 化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费 者的收入变化及其购买能力与投向。 需求动机调查。如消费者的购买意向?影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的 类型等。 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为.消费者的购买模式，影响消费者购买行 为的社会因素及心理因素等. (3 )房地产产品调查。 1 -房地产市场现有产品的数星.质星、结构、性能、市场生命周期。 2?现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房 地产产品的接受程度。 3 .新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况.” 4.本企业产品的销售潜力及市场占有率。5.建筑设计及施工企业的有关情况。 (4 )房地产价格调查。 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。 2?房地产市场供求情况的变化经趋势? 房地产商品价格需求強性和供给弹性的大小. 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响. 5?国际、国内相关房地产市场的价格。 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 价格变动后消费者和开发商的反应° (5)房地产促销调查。 房地产广告的时空分布及广告效果测定。 房地产广告媒体使用情况的调查。 房地产广告预算与代理公司调查。 4 .人员促销的配备状况。 各种公关活动对租售绩效的影响。 各种营业推广活动的租售绩效。 (6 )房地产莒销渠道调查。 房地产営销渠道的选择 控制与调整情况。 房地产市场営销方式的采用情况、发展趋势及其原因? 3 .租售代理商的数星、素质及其租售it?的情况. 房地产租售客户对租售代理商的评价。 (7)房地产市场竞争情况调查。 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有看重要的影响。因此，企业在制定各种重要的 市场宫销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者 的各种动向.房地产市场竞争情况的调查内容主要包括: 1.竞争者及潜在竞争者(以下统称竞争者)的实力和经営管理优劣势调查。 2 .对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选I車服务优缺点的调直与分析。 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。 4 .对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。 对未来竞争情况的分析与估计等。 整个城市，尤其是同(类)街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量,本企业和竞 争者的市场占有率。 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。 第二节调查方法与条件 1、调查方法 市场调査有许多方法，企业市场调査人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可 分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面昔査、重点调查、随机抽样 非随机抽 样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分,有访问法、观察法、实验法.下面简 要分析每一种调查方法特征。 (1)按调查对象切分。 1-全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查.可以说对市场 进行全面普查，可粽得^常全面