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２０１８年住房租赁行业深度研究报告 正文目录 租购并举政策引领，土地融资双重利好 4 政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 4 土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 5 融资：ABS 稳步推进，租金贷或被限制 8 轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 11 轻重集散，四象限剖析模式千秋 11 轻资产 vs 重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 12 集中式 vs 分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 13 房中酒创，五维度研判主体优劣 14 房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 14 房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 15 酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 16 创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 16 中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 18 中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 18 人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 18 政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 20 微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 21 投资建议 24 图表目录 图表1： 2015 年以来关于住房租赁的主要政策、会议 4 图表2 ： 北京、上海以及加快发展住房租赁市场的试点城市最新租赁住房供应计划 5 图表3 ： 上海、杭州、北京土拍成交较多自持建面（截至 2018 年三季度末） 6 图表4 ： 上海纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价 6 图表5 ： 杭州纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价 6 图表6 ： 北京纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价 7 图表7 ： 南京纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价 7 图表8 ： 房源获取成本占轻资产长租公寓企业成本结构（不考虑资金成本）的 70% 7 图表9 ： 截至2018 三季度末，上海纯租赁地块竞得人均为国企 8 图表10： 截至 2018 三季度末，部分房企住房租赁资产证券化情况 9 图表11： 我国住房租赁企业两种资产证券化融资渠道的对比 9 图表12： 我国类 REITs 产品与成熟资本市场公募 REITs 的对比 9 图表13： 部分轻资产住房租赁企业利用“租金贷”快速回流现金，占用租客贷款 10 图表14： 住房租赁商业模式象限图 11 图表15： 重资产模式举例：通过纯租赁用地拍卖获取物业产权和使用权 12 图表16： 轻资产模式举例：魔方公寓通过租赁获得物业使用权 12 图表17： 集中式和分散式模式对比 13 图表18： 集中式模式举例：万科泊寓 13 图表19： 分散式模式举例：自如整租 /友家 13 图表20 ： 国内住房租赁市场参与主体主要包括四大类别 14 图表21 ： 住房租赁参与主体优劣图 14 图表22 ： 截至 2018 年三季度末，部分房企的住房租赁布局 15 图表23 ： 截至 2018 年三季度末，部分房地产中介的住房租赁布局 16 图表24 ： 截至 2018 年三季度末，部分酒店的住房租赁布局 16 图表25 ： 创业公司是住房租赁市场的重要参与者 17 图表26 ： 截至 2018 年三季度末，主要住房租赁创业公司布局情况 17 图表27