房地产项目评估的重点和难点.pdfVIP

房地产项目评估的重点和难点 房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项 目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项 目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析 等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面： 1、房地产项目评估资本金内涵 项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资 本金的比例原则上要求不低于 35%( 部分银行规定商业用房项目资本金 比例不低于 40%) 。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项 目资本金不应突破企业所有者权益 (央行 121 号文件规定 )，对新设的房 地产项目 GS 而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原 GS 开发项目 的房地产项目 GS 而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现 金部分。 新设房地产项目 GS ，其注册资本通常不高，一般为 800 万元或 2000 万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然 对项目资本金不得低于总投资 35% 的要求难以达到，在实际操作中，新 设房地产项目 GS 多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得 土地“ 使用权 ”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资 35% 的比 例。 项目 GS 和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对 于民营房地产项目企业具有特殊性，母 GS 和项目 GS 的董事长常为同 一人 (或股东基本相同 ) ，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资 款可理解为项目资本金。在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依 据，对子 GS 、母 GS 的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为 项目资本金，而将关联性不强的两个 GS 之间的往来资金认定为负债性