绿地集团·城市公寓产品手册.pptx

城市公寓产品手册 (上)Product development city apartment目 录CONTENTS上 册下 册01 创新产品系列20-40㎡百变胶囊寓40-60㎡阳光体验居60-90㎡超值宽享墅90-150㎡双钥匙金库150㎡以上都市名片宅01 如饥似渴的市场需求政府怎么说 市场怎么看 客户怎么想 绿地怎么办02 陈旧老套的产品现状02 创新产品项目的应用居住属性差 社区环境差 持有成本高03 市场优秀案例与绿地代表项目03 公寓技术及成本要点梳理20-40㎡案例分析40-60㎡案例分析60-90㎡案例分析90-150㎡案例分析150㎡以上案例分析04 城市公寓创新产品研发方向01 Vigorous market demand如饥似渴的市场需求政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办Product development city apartment城市型公寓产品研发政府怎么说？利好政策：持续出台针对城市公寓市场的利好 政策0102近期新政：商办重点去库存，住宅限购升级住宅新政出台旨在控制快速上涨的房价，降低投资购买 但同时也限制了一部分外地客户流向交易市场。2010年以来市场整体供大于求。围绕去库存，政策支持商办类物业改建为 公寓类产品，成为去化主流2016年5月4日，李克强主持召开国务院常务会议。会议确定，发展住房租赁企业，支 持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业 用房等按规定改建为租赁住房2015年10月9日，市委书记韩正明确表示，当前上海办公用房、商业 用房投资增幅过大、保有量过大是房地产市场的一大结构性问题。20152月14日，上海市政府印发《关于进一步优化本市土地和住房 供应结构的实施意见》的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加年中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。2016年5月6日,住建部副部长陆克华在国务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁 房”的相关政策细节。为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住 房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地；对土地用途调整为居住用 地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准 执行绿地建筑研究院研发成果，仅供内部交流，严禁外传2016年3月25日，上海《关于进一步完善本市住房体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》从即日起发布实施，其中 涉及到的楼市调控政策，包括：非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由之前的累计2年提升至累计5年。企业购买住房上市交易需满3年二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）现状办公存量高、压力大 要求增加经营效益市场面住宅限购、鼓励商办 去库存政策面政策导流部分客户 公寓项目去化稳定经营面企业思考思考1：如何通过业态转型适应政策？思考2：如何通过产品创新去化库存？Product development city apartment城市型公寓产品研发市场怎么看？02 租赁市场规模巨大，青年租房者需求旺盛01 沿海城市人口持续净流入，政策进一步对住宅限购，使得购买城市公寓的需求持续增长全国租房市场规模超2.5万亿元,20-30岁青年租房者超8成一线城市年轻人的不断涌入，租赁市场的规模逐年增加，青年 租房市场规模年增加15%租房者年龄分布比较北上广深非北上广深全国流动人口（亿）64%54%60%40%20%0%京津冀32%25%高校流动人口（万）10% 8%长三角4%3%小于20岁20-25岁25-30岁30以上珠三角全国整租房日均需求前十名城市（单位：万人）青年租房市场年度规模估算流动人口(亿）×流动人口租房率×平均年租9.1金102 0 1 3 年 2 0 1 4 年7891 910815%3.953.632.7应届生人数（万）×就业率×年租金2 0 1 4 年2.2应届生租房市场年度规模测算1.81.7 1.7 1.72 0 1 3 年598 60901.8%单位：亿北京 上海 深圳 成都 广州 武汉 天津 郑州 重庆 西安Product development city apartment城市型公寓产品研发客户怎么想？0102租房将成为未来趋势客户购买心理小面积注重低门槛大面积注重品质及运营服务能力没钱的人租房——房价太高买不起房理解客户置业心理系列客户类型客户需求20㎡以下系列个人自住客户过渡居住、基本功能区完善、预置收纳系统个人投资者总价合理、产品性价比高企业投资客距离企业