昆山商业项目策划报告及业态组合与品牌落位.pptx

INSITE Asset Management;;;昆山城市地位;昆山经济环境;;昆山人口及消费结构;昆山人口及消费结构;昆山人口及消费结构;;;项目区位;交通条件;人口情况;;;;;昆山整体商业市场;;城南商业分布较为分散，供给量较大，未来城南商圈预计将在火车站南侧形成，而城北商圈则以温莎堡 和九方城为主;;;;本;;;;;;;业态发展小结;现有项目;吉田广场;2F、3F商铺空置严重，仅有2家餐饮、轮滑及KTV正常营业，项目整体业态缺乏体验式功能不足 吉田广场目前仅有乐购及其外租区、 楼上餐饮、轮滑及KTV发展较好，整 体业态缺乏体验，功能不足，不能满 足周边居民的消费需求;崇邦（昆城）广场;区域市场发展小结;现有项目(在售、尾盘、区域重点已售）;;中茵世贸广场;巴比伦生活广场;巴比伦生活广场产品户型比;世茂广场;世茂广场产品户型比;销售市场整体情况 目前昆山商铺销售市场供给量不大，主要集中在东部城区，市场去化速度较好，但预计未来随着多个大 型综合体项目入市，商铺销售以平衡整体资金需求，商铺供应量将加大，整体市场面临激烈竞争 商铺销售优势 市场表现三种形式，主力店持有带动销售、主题特色街区及无任何主题全销售模式，有主力店（如中茵 世贸）及主题特色（巴比伦台湾士林夜市）售价明显高于无主题销售项目，未来面临销售市场竞争压力 增大，项目更需要有特色带动才能促进销售去化 销售策略 目前市场返租模式较为普遍，以保证项目整体品质或项目特色，促进去化，一般返租比例为7-8%，3-5 年包租期 产品特征 昆山商铺户型普遍较大，主力户型100-200平米居多，1托2或3商铺主力户型可达到200-300平米 市中心商铺1F售价可达到6-9万元/平米；区域市场售价均价2-4万元/平米，市场较为容易接受的总价 在300-400万 表明昆山的投资客投资实力强，本项目目前规划为小铺，建议以小铺结合大中型商铺销售 投资客群及投资目的 以在昆山的外地私营业主为主，主要为江浙沪，包括部分台湾人，主要为投资目的，自用非常少;;消费者背景;本次消费者问卷调查取样，被访者中38%为男性， 62%为女性。 其中工作日中被访者女性（70%）远大于男性（30% ），周末，男性为36%，女性为64% ??次消费者问卷调查取样，26-30岁人群最多，共有 62人，其次为31-35岁，为57人 35岁以下被访者多在周末外出，35岁以上被访者于工;4575元;被访者大专和本科学历分别为25%和24%，职业以企业职员为主 被访者整体学历水平中等，最多为高中学历，占比28%，其次为大专和本科学历，占比依次为25%和24%，本科以上学 历仅占4%； 被访者职业最多为企业普通职员，占比29%，其次为工人，占比17%；自由职业者，占比11%和个体户/个体经营者，占 比10%，其余职业占比均不足10%;;被访者的主要居住区域和工作区域均为玉山镇和开发区，其他区域居住和工作人数较少，均不足10% 大部分被访者的居住地点和工作地点均在玉山镇和开发区，64%的被访者居住地点在玉山镇，12%在开发区，其余地点 均不足10%；60%的被访者工作地点在玉山镇，16%在开发区，其余地点不足10%;;;被访者在目的性较强的外出消费时，更倾向于高效率的交通工具私家车 有31%的被访者家庭拥有私家车，在外出消费时，私家车的使用率为 42%~65% 公交车是被访者外出消费时的主要交通工具，当其外出消费目的为娱乐、 餐饮、购物时，占比分别为44%、42%和39% 外出消费目的为购物时，更多的被访者选择廉价但效率较低的交通工具或 方式，如步行、自行车、商场班车等 外出消费目的为娱乐餐饮时，被访者则会倾向于高效率的交通工具，如私 家车、出租车等;被访者在购物、餐饮和娱乐上的消费目的性均较强，“家人”是主要因素之一 购物上的消费目的主要为有自己需要的东西（51%）、随便逛逛看看/消磨时间（49%）和为家人购物（42%） 餐饮上的消费目的主要为家人朋友聚餐（72%）、临时想吃东西（38%）和商务宴请（15%） 娱乐上的消费目的主要为与家人共同参与（46%）、自己需求（29%）、与朋友共同参与（25%）以及消磨时间（23%） 在购物、餐饮和娱乐方面的消费目的中，“家人”均占有较高的比例;被访者最常去的商业场所为昆山商厦，最常消费的种类为日常生活用品，较高收入家庭更常去世贸广场并 且更加注重个人生活品质消费 多数被访者常去昆山商厦、中茵世贸广场和欧尚，经常消费的种类为日常生活用品、餐饮、服饰鞋包以及家居用品 高收入家庭更常去世贸广场、长城国际广场，而且更多的进行美容美发、休闲娱乐、运动健身等有关个人形象以及个人生 活品质的消费;消费者行为偏好：交通时长;对于消费陪伴的选择，整体上趋于一致，以和家人/同学/朋友一起为主，