房地产项目拓展投资测算及可行性研究-房地产-2021.pptxVIP

房地产项目拓展投资测算及可行性研究 2019.3.2 深圳 公众号1：西政资本 公众号2：西政地产金融研究院 第一部分：投资测算原理 静态测算案例 动态测算案例 第二部分 可行性研究分析 案例：某项目可研分析报告 目录 CONTENTS 地产全产业链综合金融服务商 第一部分 投资测算原理及静 态、动态测算案例 地产全产业链综合金融服务商 房地产开发项目的核心评价指标 项目的评价 在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售 利润率、投资收益率、IRR等指标，以作出综合的考虑与评判。 对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出 及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静 态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经 济指标判断项目可行性。 一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权 益楼面地价、销售利润率。 对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。 其主要参考指标为：IRR、投资回收期。 地产全产业链综合金融服务商 现阶段主流房企经济测算的关注点排序 参考评价指标 现阶段主流房地产强调“快周转”，以迅速做大资产规模及销售额为企业经营 的最高目标 投资回收期：从开始投入到累计现金流转正的时间，即我方投入的回收期，自 有资金的投入金额取决于销售回款及融资介入的时间 ROE：自有资金投资回报率，净利润/自有资金投入金额 IRR：内部收益率，使净现值为零的折现率，综合考虑每期流入流出现金的量及 时间加权后的结果，可理解为“动态投资回报率” 销售利润率：净利润/销售额，评估企业的产品获利能力 地产全产业链综合金融服务商 现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及 IRR大于15%，销售净利润率5-8% 主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模 资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度 现阶段主流房企经济测算的关注点排序 地产全产业链综合金融服务商 一般房地产项目的评价分析过程 地产全产业链综合金融服务商 一般房地产项目的评价分析过程 假设项目基本指标 开发建设用地面积 （平米） 总开发量 （平米） 住宅 （平米） 写字楼 （平米） 容积率 100,000 500,000 300,000 200,000 5.00 土地成本及楼面地价测算 土地总成本（万元） 600,000 自有住宅物业（m2） 300,000 自有写字楼物业（m2） 200,000 权益楼面地价（元/m2） 12,000 地产全产业链综合金融服务商 一般房地产项目的评价分析过程 建安成本及销售收入计算 物业类型 面积（m2） 建设成本(单价) 建安总价(万元) 销售均价 销售收入（万元） 住宅 300,000 7,000 210,000 38,000 1,140,000 写字楼 200,000 6,500 130,000 35,000 700,000 总计 343,000 340,000 1,840,000 建安成本取值参考 建造成本 （元/平米） 住宅 办公 高端 品质 改善 高档 中档 前期费用 200～250 150～200 100～150 200～250 150～200 土建工程 1500～2000 1500～2000 1500～2000 1500～2000 1500～2000 装修工程 另见装修标准 1000～1200 800～1000 机电工程 800~1000 600～800 400～600 2300～2800 1800～2300 外墙工程 1000～1200 600～800 400～600 1000～1500 800～1000 园林 200～300 150～250 100～150 100～150 100～150 地上开发成本合计 4500～5000 3500～4000 3000～3500 6000～8000 5000～6000 备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加800～1000。3、住 宅底商采用对应品质的住宅的成本。 装修标准（元/平米） 豪装 精装 简装 住宅装修工程 2500~4000 1500~2500 800~1500 地产全产业链综合金融服务商 一般房地产项目的评价分析过程 计算基数 总额 备注 开发不可预见费 以自有物业建安成本费计算 销售费用 以总销售额计算 (含保障房) 管理费用 以土地总成本及自有物业建安成本计算 财务费用 银行同年期贷款利率 增值税 （万元） （万元