房地产开发项目各税种分析及财税处理手册_202106.docxVIP

房地产开发项目各税种分析及财税处理手册 目录 一、增值税 1 （一）纳税义务人 1 （二）应纳税额 2 （三）纳税义务发生时间及缴纳 3 （四）增值税附加 5 二、土地增值税 6 （一）纳税义务人 6 （二）应纳税额 6 （三）税率 12 （四）纳税征管 13 三、企业所得税 14 （一）收入金额的确定 14 （二）成本的扣除 14 （三）计税毛利率及企业所得税预缴 15 四、耕地占用税 16 （一）纳税义务人及税额核算 16 （二）耕地占用税与土地成交价款的关系 17 五、契税 17 （一）纳税义务人及税额核算 17 （二）市政建设配套费是否缴纳契税 18 六、城镇土地使用税 19 （一）纳税义务人及税额核算 19 （二）税纳税义务时间 19 （三）地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税 21 七、印花税 21 PAGE PAGE 21 前言： 随着拿地成本的上行和销售限价等政策因素影响，房地产开发项目的预期盈利能力正在受到严峻的考验。在当前形势下，预计今年各房企的盈利能力可能会继续下降。长期来看，少数优质房企可能会凭借着较低的资本成本和较强的项目开发管理能力稳住项目利润，其余房企可能会面临项目亏损的压力。为了确保项目盈利，各房企对房地产项目开发过程中的税收管理一直是行业关注的焦点。鉴于此，本手册梳理了房地产项目开发过程中所涉税务方面的相关知识和案例，谨供同业人士参考。 一、增值税 （一）纳税义务人 目前现行的增值税基本规范是国务院于 2017 年11 月公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 691 号，以下简称《增值税暂行条例》）和2016 年3 月财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》（财税〔2016〕36 号，以下简称“营改增通知”），以及 2008 年12 月财政部和国家税务总局发布的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第 50 号，以下简称《增值税暂行条例实施细则》）。 上述基本规范明确规定了增值税的纳税义务人是在中华人民共和国境内发生应税销售行为以及进口货物的单位和个人。而在财政部和国家税务总局在2019 年11 月公布的《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》中，增值税的纳税义务人为在境内发生应税交易且销售额达到增值税起征点的单位和个人，以及进口货物的收货人。 我们知道增值税的纳税人根据其核算水平和经营规模分为一般纳税人和小规模纳税人，本手册仅从房地产开发企业作为一般纳税人并采用一般计税方法的角度进行分析。 根据《增值税暂行条例》规定，纳税人销售不动产，在一般计税方法下应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。 应纳税额计算公式：当期应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 那么，房地产开发企业的增值税是否按照上述公式进行计算呢？是否有其行业的特殊性呢？ （二）应纳税额 首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）的公告（国家税务总局公告2016 年第18 号）是专门针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收增值税的具体规定， 该公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 其销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。 在计算销售额的公式中，允许扣除的只是当期的土地价款，而不包括其他的成本 （如房地产开发成本等），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。且对于建筑面积部分， 国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 86 号）中规定，“当期销售房地产项目建筑面积” “房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 此外，《暂行办法》中还规定在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。该规定的言外之意是，扣除的土地价款只是能够提供省级财政票据的土地出让金，但是因营改增之后诸多新文件的出台，对该规定进行了部分修订。其中《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140 号） 中规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上