房地产税务风险防控与纳税筹划课件.pptx

;2;三大税种应纳税额计算口径对比分析;4;5;6;7;8;9;10;11;司法判案：“真发票真业务”也被罚，企业所得税调增。;司法判案：“真发票真业务”也被罚，企业所得税调增。;海啸一号;海啸一号;海啸一号;虚开增值税专用发票;虚开增值税专用发票责任人;金税三期的影响;金税三期特点;21;发票常见风险及后果之三：不予抵扣增值税进项税额（1）;发票常见风险及后果之三：不予抵扣增值税进项税额（2）;;发票风险及防范举措;示例：建筑公司取得虚开增值税专用发票情形-征管科通知;实操问题1：善意取得虚开???值税专用发票的实操问题;可能的后果？;谁的责任？;怎么办？;怎么办？-相互配合;32;四流一致;实操难点问题2：如何防范取得伪造发票管控的实操问题;实操难点问题2：如何防范取得伪造发票管控的实操问题;36;财务部关于2016年年终关账的通知示例（一）;房地产税务风险防控与纳税筹划;公司项目架构设计;40;咨询实操案例：某房地产项目公司设计案例;2、公司的融资，主要通过设立众多非关联的平台公司，设有 专门的融资部门，账务核算部门，融资成本比较开发贷款高2% 左右，财务管理成本大幅提升；;3、由于受到调控影响，原本预计盈利的项目，在初期销售的一 期处于亏本状态，由于为独立项目公司，二期开始销售时，又必 须缴纳企业所得税，导致二期多交税金，一期亏损浪费，造成巨 大的税收损失； 4、土地增值税清算时，由于一期、二期有部分公用的公共配套， 而为了促进销售，将配套建设在一期项目公司，二期价格高， 反而配套少，土地增值税又不能合并清算，导致一期土地增值 税需要退税，二期又要补交土地增值税；;咨询实操案例：某房地产项目公司设计案例;咨询实操案例：某房地产项目公司设计案例;正确认识税务筹划;房地产税务风险防控与纳税筹划;48;公共配套设施的核心概念;红线外配套设施政策风险;红线外支出的涉税风险？;某项目土地招标文件;筹划建议;红线外设施支出的税收政策;土地使用税交税起始日期;咨询实操案例：土地使用税节税案例;咨询实操案例：土地使用税节税案例;咨询实操案例：土地使用税节税案例;咨询实操案例：土地使用税节税案例;与主管税务机关协调，良好的沟通加上合理的证据以及税法的支持，最 后，该公司已经缴纳200万元的城镇土地使用税准予在以后年度抵扣。 最终这个案例能够成功，归结于几个方面： 1、业务真实性-政府交付的日期的确是晚于原合同约定的时间； 2、证据充分性-该客户成功于土地部门签署了土地出让合同的补充协议； 3、沟通有效性-与主管税务机关的沟通协调比较到位，有理有据，在满 足国家税法的条件下，不让主管的税务承担风险，企业还可以降低税收 负担；;海南省地方税务局关于土地使用税有关问题的通知（琼地税发[2009]57号）;城市规划部门收取的市政建设配套费是否作为契税的征税基数;城市规划部门收取的市政建设配套费是否作为契税的征税基数;城市规划部门收取的市政建设配套费是否作为契税的征税基数;城市规划部门收取的市政建设配套费是否作为契税的征税基数;66;;;股权收购的注意事项;房地产税务风险防控与纳税筹划;土地增值税分期标准;72;73;税负影响;深圳某地产项目分多次清算实操案例分享;深圳某地产项目分多次清算实操案例分享;有补救措施吗？;土地增值税产品分类标准;不同产品分布案例;不同产品分布案例;B地块土地增值税清算表;筹划建议： 1、调整AB地块非住宅物业产品类型及布局设计，尽量增值率高 低不同的其他类型的商业物业调配在同一地块，避免一个地块盈 利高，另外一个地块盈利低，尤其是避免将亏损产品分布在一期； 2、尽量争取减少分期，合并清算下，无论是清算时间还是增值 率高低相抵、非住宅来产品相抵都创造了空间，需要企业在事 前，各部门配合；;普通住宅设计的涉税管理;咨询案例：人防设施公配成本扣除问题;配套公共设施移涉税分析;配套公共设施土地增值税抵扣政策;配套公共设施土地增值税总局抵扣政策;配套公共设施土地增值税抵扣政策实操中的核心要点;广东省局规定;90;大连地税规定 产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移 交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进 行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主 签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资 源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋 局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与 相关部门的移交手续：;配套公共设施企业所得税抵扣政策;配套公共设施企业所得税总局抵扣政策;文件号;配套公共设施企业所得税抵扣政策实操中的核心要点;开