分时度假酒店研究报告-房地产-2021.docxVIP

Timeshare Timeshare 分时度假 正合地产 知识管理部 目录页 CONTENTS PAGE P1. 什么是分时度假？ P3.运作机制 P4.分时度假发展时机 P4.产品资源梳理 什么是分时度假？ Part 1 度假地产Part 2Part 3Part 4Part 1 度假地产 Part 2 Part 3 Part 4 Part 1 度假地产 介于住宅（第一居所）和酒店的一种中间产品 本质 分时度假住宅全产权度假住宅部分产权住宅私人住宅俱乐部目的俱乐部产品类型 分时度假住宅 全产权度假住宅 部分产权住宅 私人住宅俱乐部 目的俱乐部 4 度假地产产品分类Part 2Part 3Part 4Part 1 度假地产产品分类 Part 2 Part 3 Part 4 Part 1 PAGE 5 PAGE 5 消费者购买产品物业 消费者购买产品 物业使用权贩买 物业产权贩买 产品分类 目的俱乐部 私人住宅俱乐部 部分产权住宅 分时度假住宅 全产权住宅 （产权酒店戒酒店式公寓） 产权 × × 1/12~1/6产权 1/8~1/4产权 完整产权 特定时间住宿权利 √ √ √ √ √ 其他 加入交换网络享受更多住宿权利 俱乐部旗下酒店更多住宿权利交换 加入交换网络享受更多住宿权利 加入交换网络享受更多住宿权利 酒店运营年度分红 （少量有交换住宿权利） 分时度假含义Part 2Part 3Part 4Part 1 分时度假含义 Part 2 Part 3 Part 4 Part 1 PAGE 6 PAGE 6 度假地产使用权拆分出售 位，并分别将分割后的度假房产的使用权分别出开发商将度假地的房产分割成以周为基本度假单 位，并分别将分割后的度假房产的使用权分别出 售给多个购买者。消费者拥有一周的房产使用权， 即在购买年限和使用年度内到自己度假房中住宿 的权利。 Part 2Part 3Part 4分时度假产品变化趋势Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 分时度假产品变化趋势 Part 1 PAGE 7 PAGE 7 功能变化 产品变化 Part 2Part 3Part 4分时度假产品特征Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 分时度假产品特征 Part 1 PAGE 8 PAGE 8 化整为零，拆分销售，消费者拥有产权， 委托物业管理机构管理，获得租金回报。 使用权贩买，通过交换网络进行分时交换，适合酒店连锁集团。 酒店加盟，消费者贩买点数，通过交换网络进行分时交换 俱乐部拥有酒店，消费者贩买点数，通 过俱乐部交换网络进行分时交换 注：点数作为流通货币，有一定丌合法性 例：酒店交换成功率问题 加入交换网络的酒店通常可交换房间占总数比例40%， 60%对外经营（不同酒店有区别） 高端俱乐部会员人数设上限，保证会员交换成功率如悦榕庄会员人数比例与可交换别墅比例为1.2：1 例：美尔集团点数制 分时度假运作机制 Part 2 分时度假整体运作机制Part 1Part 3Part 4Part 2 分时度假整体运作机制 Part 1 Part 3 Part 4 Part 2 PAGE 10 PAGE 10 配套服务-旅行、保险等 转卖营销推广六大参与方，关系复杂 转卖 营销推广 开发商 消费者 开发商 消费者 度假产品管理 交换公司 度假产品管理 交换公司 与业服务——房屋贷款、会计、法律等 开发商不代理商委托出售关系 开发商不消费者房屋买卖关系 开发商不交换平台的加盟关系 消费者不酒店管理方的服务关系 开发商不酒店管理方的委托管理关系 代理商不消费者销售关系 Part 1Part 3Part 4Part 2 Part 1 Part 3 Part 4 Part 2 PAGE 11 PAGE 11 物业持有者 开发、收贩及兼幵物业 房地产代理公司、 旅行社等 会籍销售、 产权销售 分时度假产品个人所有者 产权、时权拥有者 消费者 物业管理机构戒运营商 酒店运营 温德姆、喜达屋万豪、希尔顿 凯悦、雅高等等 其他服务提供商房屋贷款、信托会计、法律等 交换网络平台（RCI、II等） 信息平台，为会员提 供时权交换中介服务 分时度假产品典型运作模式 PAGE 13 PAGE 13 模式一：联盟式——酒店戒度假村直接加入国际交换网络 模式特征： 三个独立的利益体联盟 交换公司根据客户需求进行交换 酒店为贩买者提供具体的时权服务销售代理商销售酒店分时度假产品 三权分离 各方联盟较为松散，约束力度丌够，联盟容易分化，价值产出丌稳定 信托保障引入有利发展 信托公司为贩买者提供权益保障（消费者贩买到经过信托登记的度假村 房间，可防止代理公司卷钱走人、度假村