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? ? ? ? ? 西安房地产市场分析与展望 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2018年西安市房地产市场政策背景分析 2018年，中央继续围绕“房住不炒”主旋律，以“稳地价、稳房价、稳预期”为调控目标，从土地、楼市、金融、税收等方面实施调控，坚持“因城施政”，促进地域性供求平衡，建立房地产行业的长效机制。在中央政策的引导下，2018年上半年，西安市先后多次调整户籍政策，简化落户流程。户籍政策逐步放宽了学历和年龄的限制，充分体现了西安引进人才的迫切需要。下半年，“624”楼市新政，进一步规范了房地产预售交易管理，明确摇号购房规则，优先满足刚需家庭购房需求，进一步表明了维护房产市场平稳发展的决心。年底，城中村三年清零方案出台，进一步加快了西安市城市化进程步伐。 （一）土地政策：土地供应渠道从单一到多元，棚改步伐加快 2018年1月15日，全国国土资源工作会议提出，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 2018年3月5日，西安市人民政府发布《西安市深化土地供给侧结构性改革实施方案》的通知，对规范土地市场、土地储备管理和土地供给等方面做了明确规定。方案一方面反映出政府将逐步放弃对于土地市场的全面垄断。另一方面，政府将逐步推进土地市场化运营，利用市场杠杆作用，优化土地资源配置的目的。该方案的进一步落实实施，有利于西安市土地多元化供应格局的形成。 2018年5月14日，西安市政府官网发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，规定要严格按照规划用地性质审批项目，强调所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地，并鼓励支持住宅用地变更为商业用地用于建设高品质特色酒店。 2018年12月，《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018～2020）》公布，明确到2020年底，完成西安市位于绕城高速以内且114个城中村和64个村庄的“清零”工作。这一工作量相当于西安2015年及以前九年累计的棚改量，棚改力度可谓史无前例，按计划来看，3年“清零”任务主要集中在2019年和2020年。棚改作为西安市主城区土地供应的主要方式，2019年西安市主城区的土地供量将会比2018年再上一个台阶。 （二）户籍政策：西安落户政策不断放宽，人口净流入量增大 西安逐步放宽落户条件。 2018年2月1日，西安市公安局推出最新户籍新政新举措，全面公布户籍工作“一指南、两规范”，大幅简化落户流程，放宽直系亲属随迁、投靠限制。 2018年3月5日，凭学历落社区集体户，一次都不用跑，只需通过网上掌上户籍室上传学历证、身份证照片即可。 2018年3月23日，全国在校大学生仅凭身份证和学生证就可办理落户。 2018年4月10日，西安户籍新政规定：国有企业最近连续3个纳税年度缴纳税额累计100万元以上，可申请其企业员工及配偶和子女落户；股份公司连续3个纳税年度缴纳税额累计在10万元以上，公司法人代表可申请企业员工及配偶和子女落户；个体工商户年度缴纳税额在2万元以上，其本人及配偶和未成年子女，可申请落户。 2018年4月26日，西安市户籍政策再推重磅，全面放开35岁以下在西安创业的企业法人、股东和员工落户西安。 从2017年3月1日到2018年4月26日，西安市先后多次调整升级户籍政策，突显出其对人口流入的迫切需求。户籍政策不断放宽，导致西安市人口净流入量大幅递增，据华商网报道数据，截至2018年末，西安市全年累计新落户人口超80万人，常住人口比2017年末净增38.7万人，人口净流入量为近五年西安市年人口净流入之最。 人口作为支撑房地产发展的核心要素，它的规模影响住房需求总量。一般来讲，城市人口流入规模和流入速度将会影响住房需求进而影响房价波动，2019年，在大西安发展规划下，西安市政府也许会继续加码户籍政策引进人口流入规模，加快西安进入国际化大都市的脚步。 （三）限购限售政策：调控因城施政，房价回归理性 西安调控先紧后松，摇号时代正式到来。 2018年5月11日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于重申公寓属限购类房屋的公告》中强调，凡是在房产证或者网签合同中规划土地使用用途或者房产使用用途为公寓的，不管房产土地使用年限为40年还是70年，均列入限购范围，限购范围再次加大。 2018年6月24日，西安市政府下发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》），一则规范了商品房预售许可及交易管理，明确摇号规则，优先保障刚需家庭购房需求；二则，二手房交易条件由“满二满五”放宽至“满二满三”；三则，在限购范围内停止向企业和事业单位及