国家金融调控政策对陕西房地产业的影响.docxVIP

? ? ? ? ? ～国家金融调控政策对陕西房地产业的影响 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 房地产方面的金融调控政策，是政府、中央银行、其他部门为实现在房地产方面的特定目标（去库存、抑制住房价格的过快增长、使得居者有其所等），而采用的各种控制和调节货币供应量的规定、政策和措施的总称。 由于不同年份国民经济（包括房地产业）的实际发展状况不同，政府为促进国民经济的健康、协调发展和宏观政治经济目标的实现也就采取了不同的金融政策。当期采用金融政策所产生的效果往往会出现在以后不同时期，即金融政策对国民经济（包括房地产业）产生的效果具有滞后性。 另外，有关学者在对我国实际情况进行实证分析时，发现金融政策与房地产市场之间具有弱相关性。金融政策的推出和实施对房地产的投资量、房地产商品销售量、地产价格、房屋价格的影响程度较低。 基于此种状况，在分析金融政策与房地产市场的关系时，应该把重点放在房地产业的实际发展状况这一方面。 一 2017年金融调控政策及其对陕西房地产业的影响 （一）2017年调控房地产业发展的金融政策 2017年之前（主要包括2014年、2015年），全国大部分城市房地产市场的主要问题是销售不畅、库存积压严重，给房地产企业提供贷款支持的金融机构的金融风险较大。因此，2016年中央政府关于房地产政策的目标是去库存、扩消费，促进房地产业平稳发展和金融风险的进一步降低。中央政府主要采取的调控政策是放松限购、限贷，降低首付，降息降准（部分城市继续实行限购、限贷，控制房价过快增长的政策）。 中央政府2016年调控房地产市场的政策，产生了良好的效果。截至2016年末，全国大部分城市房地产商品库存已经基本消化完毕，房地产价格又开始出现大幅回升上涨的状况。 为了实现“满足居民住房刚性需求和改善性需求，解决低收入家庭的住房需求”的政策目标，从2017年初开始，中央政府要求房价过快上涨的城市实施限购、限售等政策。 2017年中央政府对房地产市场的主要调控政策见表1。 表1 2017年中央调控房地产市场的政策 发布时间 发布部门 具体内容 1月16日 住建部 强调要加快棚改进度。同时，要求国务院有关部门尽早下达中央补助资金，各地还要加快落实国家开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款，为加快棚改进度创造条件。要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例 2月2日 央行、银监会 《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，在不实施限购政策的城市，首套房的商业贷款的首付款下调5个百分点至20%，二套房的商贷首付比例下调至30% 2月21日 住建部、财政部 自2016年3月21日起，职工住房公积金账户存款利率上调至1.5% 3月1日 央行 金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点（这样，银行后续资金将进一步宽裕，房贷将进一步宽松，房贷压力持续降低） 3月5日 国务院 《政府工作报告》指出：2017年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要更加积极有效，货币政策要保持稳健中性 11月20日 住建部、央行、银监会 规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。其中包括：严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁把违规提供房地产场外配资，严禁把个人综合消费贷款等资金挪用于购房 |Excel下载 表1 2017年中央调控房地产市场的政策 2017年，对房地产市场调控政策主基调是坚持住房的居住属性、分类调控、因城施策。 ·在坚持住房的居住属性方面 2017年1月，全国国土资源工作会议强调，根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三、四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。 4月1日，住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出各地要根据商品住房库存消化周期确定住宅用地的供应政策。对消化周期在36个月以上的，应停止供地；对消化周期在36～18个月的，要减少供地；对消化周期在12～6个月的，要增加供地；对消化周期在6个月以下的，要显著地增加土地的供应。 10月18日，习近平总书记在中国共产党第十九次全国代表大会上，代表第十八届中央委员会向大会做报告。针对房地产市场平稳健康发展，报告中提出“房子是用来住的、不是用来炒”的基调，提出要坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 ·在分类调控、因城施策方面 2016年（特别是2016年下半年）以来，一部分城市的去库存效果十分明显，不仅以前的住房库存全部消化，而且出现住房价格过快上涨的态势。面对住房价格过快上涨的状况，中央和地方