某项目营销推广方案营销推广方案.docx

七彩时光营销推广方案 李健 曾海丹 二 OO 八年三月三日 营销的终极意义：卖（站在客户的立场上寻找买的理由） 卖什么？ 如何卖？ 卖的高！ 卖的快！ 卖的方式 卖的主题 卖的氛围 卖的诉求点 卖的附加值 七彩时光的营销核心：赚 赚什么？ 要么赚 HAPPY ，要么赚 MONEY 谁在赚？ 投资客户、自主客户、开发商、参与的人 目 录 前 言 第一部分：市场定位 第二部分：整合推广 第三部分：包装策略 第四部分：销售策略 第五部分：价格策略 小 结 前 言 本项目是益阳市一个复合型项目，面对 2008 年房地产市场的状 况，如何使本项目的营销在市场中脱颖而出，达到快速销售的目标， 取得良好的经济效益，是本项目营销的核心。 经对本项目的初步考察，我们认为七彩时光在市场定位、推广策 略、销售策略、价格策略、现场包装等方面需要新奇整合。 针 对 小 户 型 住 宅 的 特 征， 结 合 七 彩 时 光 的 地 理 位 置， 七 彩 时 光 的 营 销 推 广 以 “ 简 单 的 生 活 缤 纷 起 来 ”为 主 推 广 主 线 ， 在 推 广 阶 段 上 要 结 合 工 程 进 度 环 环 相 扣 、 层 层 递 进， 在 推 广 手 段 上 要 丰 富 多 样 、 新 颖 别 致 。 针 对 益 阳 市 目 前 住 宅 市 场 的 现 状， 依 据 七 彩 时 光 的 市 场 定 位， 本 着 “ 新 、 奇 、 特 ” 的 原 则， 现 将 七 彩 时 光 的 营 销 推 广 方 案 制 定 如 下： 第一部分：市场定位 一、形象定位 七彩时光·缤纷小家·风格居场 ●七彩时光 七彩时光——简单的生活缤纷起来 ●缤纷小家 缤纷绚丽、富有活力的小家生活 ●风格居场 极具个性与风格的居住场、汇聚场 二、区域定位 政务核心·未来时尚第一站 三、客户定位 年轻态、时尚新贵客户群体 ●70——80 客户 ●投资型客户 ●自主型客户 ●双料客户 四、产品定位 既非传统住宅·又非传统商铺·可以“赚”的房子 ●半住宅属性：居住 ●半商铺属性：投资 ●精装修 ●经济型产权酒店 ●高性价比：收益比、价值比、配套比，物超所值 小户型 30——60 平方米 /1 房 70――80 平方米 /2 房 90 平方米 /3 房 第二部分：整合推广 一、市场推广主题 要 么 赚 HAPPY ， 要 么 赚 MONEY 本项目将有两大主力客群，广告语要分别针对他们进行诉求： ●要么赚 HAPPY 针对自住型客户诉求“赚 ●要么赚 MONEY 针对投资型客户诉求“赚 ●要么赚 HAPPY，要么赚 HAPPY” MONEY ” MONEY 诉求项目既可自住又可投资的物业功能 二、销售计划与目标 （一）销售计划 依据房地产项目工程进度计划，采用量化营销推广模式，将销售 计划制定如下： 七彩时光销售计划表 工 程 进 度 开始动工 出地面三层 主体封顶 外立面装饰完毕 交房时 销 售 计 划 15% 30% 40% 60% 90% （二）销售目标 通过一系列新颖、独特的营销策略，使七彩时光达到以下销售目 标： 1、全面树立益阳市 “缤纷小家，风格居场” 社区形象。 2、在益阳市再度掀起以 “要么赚 HAPPY ，要么赚 MONEY ”为 主题的小户型居住投资浪潮。 3、速战告捷，奠定 银建地产 的地产 新贵地位 。 4、进一步充实和丰富 “银建”的产品系列 ，提升其整体 品牌形 象。 象 （三）推广费用控制 1．控制原则：先强后弱、打好基础、高抬气势，争取总推广费 用不高于销售额的 2% 2．具体比例分配： 预热认筹期 开盘热销期 销售调整期 再度热销期 清盘期 20% 50% （累计） 80% （累计） 90% （累计） 100% （累计） 三、推广阶段划分 依据上述销售计划与销售目标， 结合本案的工程进度及销售淡旺 季，在 2008-2009 年，将市场推广分为六个时期（见下表） ： 七彩时光市场推广阶段划分表（ 2008-2009 年） 推 广 阶 段 准备期 市场预热期 内部认购期 开盘热销期 销售调整期 再度热销期 清盘期 时 间 2008 年 4——5 月份 2008 年 6——8 月份 2008 年 9 月份 2008 年 10 月份 2008 年 11 月份 2008 年 12 月――2009 年 2 月份 2009 年 3——4 月份 四、阶段营销推广 （一）准备期 准备期工作直接影响到后期营销推广计划，因此务必要考虑周 全，按计划落实。具体工作有以下几个方面： A、营销方案确定 B、规划设计方案