西安和基地产马军寨项目市场定位报告76P.pptxVIP

寻找红海中的蓝海在蓝海中，竞争无从谈起，因为游戏的规则还未制定 只有通过有意识地创造新的竞争规则，才有可能掌控未来竞争的主动权挖掘红海中的蓝海红海蓝海主流刚性需求市场红海：整个主流刚性需求市场蓝海：刚性需求市场中具备独特竞争优势的差异化产品思考：如何在市场调整期赢跑市场，确保项目具备/进可攻/退可守的主动局面同时满足企业资金和战略的需求？如果说刚性需求是红海的话如何在红海中开辟出我们的蓝海？综合考虑投入资源、地块属性、市场环境和企业战略什么才是最适合的产品？进：如何进行产品创新和亮点设计，使产品和形象符合高支付能力客户的置业心理，赚取最大收益；退：如遇市场形势变化，如何使项目满足城西刚性需求市场，具备独立的退守能力？开发目标确定市场背景分析地块价值研判市场进入选择项目定位体系收益风险评估企业发展战略天佑企业目前经营能源业、酒店服务业，现金流持续稳定2009年末在房地产市场大势趋好背景下，跨行业进军地产市场以能源、酒店业稳定现金流为后盾，大力扶持发展地产业未来企业战略方向是将地产作为企业的重点发展业务房地产项目定位研究实际上关联了企业发展战略和项目市场判断选择两个问题；企业资源与核心能力和对项目的战略要求是项目定位的前提条件；企业和项目之间是相互关联、相互促进。本项目属性界定处于新一轮市场调整期开始区域大环境较好 小环境差中小规模 高密度 纯住宅 返迁混合项目核心问题市场平台博弈期初次涉足地产业地块综合素质一般约6000万项目启动资金如何在调整期保证项目成功开发，满足企业资金和战略需求并实现合理的消化速度和最大化利润平衡？本项目战略方向风险可控，掌握市场主动权认真操作，稳妥开发，确保市场应得利润的前提下， 抓住机会，挖掘价值，创造溢价和一定市场影响力 本项目开发目标获取正常利润各方资源整合磨合项目团队积累开发经验树立企业形象稳中求高重要认识什么是好项目？不是板楼、大套型、高单价就是好项目适合企业资源并能实现企业战略目标的就是好项目开发目标确定市场背景分析地块价值研判市场进入选择项目定位体系收益风险评估西安等二线城市房价狂飙 消费者购买力严重缩水经济背景2009年，全国房价平均涨813元，涨幅超过25%，创中国房地产市场发展15年新高；西安2009年全市商品房成交均价达5433元/平米，涨幅跃居全国二线城市前列，涨幅超过20%；2009年实现全国国民生产总值（GDP）33.53万亿元，同比增长8.7%，国民人均可支配收入增长9.8%；近两年西安商品房售价上涨速度远高于居民收入增长，购买力缩水严重。打压二次置业和投资、投机型需求中、高端物业和投资型物业开发风险加大政策背景加大差别化信贷执行力度，多地对银行贷款按月实行额度控制，严格或停止审批二套房贷的同时、调高银行利率水平，提高二套房首付比例，抑制投资、投机和改善型住房需求；加大差别化税收政策，增加投资、投机型物业交易和流通成本；提高开发企业自有资金比例和土地款首付比例，严格企业开发贷款审批，增加企业融资难度和成本。市场现状 房价趋于稳定， 成交量下滑房价平稳运行成交量回落由于2009年房价已上升至高位，已超越普通购房者承受上限，2010年上涨的空间较有限。同时，宽松的信贷政策及系列优惠政策使大量的刚性需求在2009年释放。而随着部分调控政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资投机性需求将被抑制。经济好转政府将加强楼市调控以保持市场稳定 2010年中央将不断完善调控措施，尤其信贷一项。 “国11条”已注明二套房贷首付不得低于40％，7折按揭利率将严控在首次置业及小户型。此外，政府仍会继续打击捂盘、囤地行为，以加大市场供给。区域项目分布区域板块划分汉城路板块西稍门土门板块昆明路以南泛高新高新—二环板块土门板块区域特征： 成熟区，中低档商业发达，形象不高； 区域多为旧厂区和待改造城中村，印象差； 居民收入水平低； 少量非正规城改项目，形象差，售价低；产品特征： 小规模城改项目，容积率偏低； 2梯4户为主，户型面积主流居家，90两室120三室； 产品规划和户型研发能力均较弱； 产品品质普遍较低，形象和影响力均较差 售价4500—5000元/㎡项目卖点：低价享受城市配套客户特征：城西客户为主，辐射高新置业关注点：功能/总价/配套/产品品质/开发商品牌西稍门板块区域特征： 成熟老生活区，各项配套高度成熟； 区域多为老式小区和待改造城中村，印象不佳； 随着开元、金花大型商业入驻，区域形象正在改变； 用地稀缺，多正规城改项目；产品特征： 高容积率，高梯户比，小地块独栋项目多； 依地块条件，产品各异，整体以功能居家为主； 产品品质普遍较低，形象和影响力均较差 售价6000元/㎡左右项目卖点：成熟生活配套和城市配套客户特征：城西客户为主，辐射高新置业关注点：地段/总价/配套/品质