蜀景·首席市场预判及产品价值提升建议.pptxVIP

通江县红星中路口项目 蜀景·首席 市场预判与产品价值提升建议;通江房地产市场特征解析;城西板块：;城东板块：;城南板块：;城北;供求特征： 8万常住人口的县城，大大小小在售项目多大30余个，可售房源面积超过100万方，而年均成交量不足40万方，由此可见，供需失衡是通江县房地产市场最显著的特征。 未来3年，石牛嘴新区、城南板块和城西板块等三大热点供应区域，新增开发总量将超过1500万方，预示未来3-5年市场竞争将更加惨烈。 现供土地180万元-300万元/亩，平均楼面地价600元/㎡-1100元/㎡，与政府BT取得土地的项目占一定比例，在土地成本上占尽优势；而高层电梯公寓的建安成本普遍在1800元/平方米左右，因此成本控制方面对开发商形成了考验。;产品特征： 现供产品普遍针对刚需，90-110㎡经济型套三占市场80%的份额，除 城南车站旁的金澜半岛项目有复式公寓（LOFT）产品形态之外，几乎千楼一面，且无品质生活的产品导向，仅仅有赖于地段优势和价格优势实现竞争，走量非常缓慢。 在通江房地产市场有部分项目做出产品创新尝试，如户型、地暖，欧式外立面、赠送空间（半买半送的空中院馆）,但见效并不直观。 泊景湾、上东逸景、东方艺都、江与城均有景观诉求，将生态环境作为推广价值点。尽管在车位比例上有严格要求，但因通江地质特殊，大多数项目的车位都比较紧张。 通过调查，大多数开发商都相对保守的尊重本地消费习惯，产品和都市新生活观念上缺乏引导，让自己陷入同质化竞争的陷阱。;客群构成： 通江县的房地产城市均价不超过3500元，成交市场疲软；底商1.5万元-4万元/㎡，去化速度较快，但二楼以上的商业实际成交价格略高于住宅高位的20%。消费力和开发水平落后于同级城市的平昌县和南江县，但他们具有一个共同特征：近80%的购房群来自乡镇，因此春节返乡潮是地产销售的旺季，能否在这个重要节点抢占市场是营销的关键所在。 来自乡镇的购房群体购买目的明确：一部分为了改善子女就学条件，因此名校附近物业走势较好；另一部分为方便在县城做生意，因此商业集中区的住宅物业更受他的亲睐。 对从产品构成不难??析，80%购房为刚需，18%购房为改善性需求，仅约2%为投资购房行为。 ;产品及定位初判;;定位前思考： 本案总建面12万余方，加之位于城区中心位置，属中等规模社区，从18.81%的绿化率判断，社区环境很难寻求突破，唯有找准目标客群，锁定圈层，做针对性产品创新，方能将本项目价值最大化。 本项目优越的地理条件和产品设计的品质感，可以预判：对改善性需求市场将形成冲击力，因此针对的目标客群会有所差异化，城乡购房比例约为35：65。 城市核心区域不可复制的绝版地块，将给改善型需求市场制造紧迫感，核心诉求： 抢注老通江人身份标识的仅有机会;本案必须： 借助集中型中高端商业的成功运作，来提升整个项目的品质和市场价值。高性价比将成为差异化竞争的重要条件之一。;B、文化是最有推动力和凝聚力的力量。 将《风水学》置于建筑设计理念和社区园艺小品，宜商宜居便是受追捧的好房子。同时，将传统国学精髓深入浅出，诠释做人、经商、育才、忠孝、礼仪……的生活哲理，用雕刻、视觉软包装等方式融入社区。;;核心价值体系： 1、城区核心口岸的绝版物业，红星路商圈的身份地标 2、全能高品质物业组合，缓坡台地人文景观 3、以建筑专家的身份涉足开发，质量——高尚生活的基石 4、以细节和人文关怀锁定圈层，成就通江首个富人区 5、风水与国学文化的注入，造就通江首个文化主题国际社区 6、高水准的物业服务，提升项目附加值，共同支撑高性价比社区;商业业态组合建议： 26176㎡的商业体量，对通江县城属于规模性集中商业体，对整个项目起到决定成败的作用，尚需就商业分割和业态组合做精准的定位，通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。通过经验判断，我们先初略的对本案商业做如下业态规划建议，仅供参考。 建议负一层广场覆盖部分预留地下商超，剩余部分规划停车位，既可利用更多的商业使用空间，又可为广场辐射的地面商业增加人气，提升商业裙楼的价值。所需面积：约4000平方米 引进主力百货，如摩尔百货精品店，选取1F和2F，所需面积：约10000平方米，以百货带动休闲餐饮，形成连锁主力，如，三国烧烤、乡村基、永和豆浆等，可规划在3F,各商家所需平均面积：300平方米。 ;主力店：精品百货，如摩尔百货（1F+2F） 店中店：金店、眼镜店、玩具店、文具店（ 1F+2F ） 连锁主力餐饮：如三国烧烤、乡村基、永和豆浆（3F） 商务休闲：浴足保健、茶楼、咖啡、音乐清吧、书吧（3F+4F） 餐饮：中餐、火锅、小吃（1F+2F） 金融文教：银行分理处、幼儿园 社区服务：物业管理公司、商