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中国房地产市场供求分析报告 内容摘要： 对于中国近十年来的经济飞速发展，房地产业是国民经济的重要组成部分。一个国家或地区的经济景气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。它也是国家财政收入的一个主要方面，也是地方政府政绩表现的一个重 要方面。在当代中国 ,房地产既是一种产业 ,又是各类利益集团角逐的载体 ,既是政府官员打造政绩的政治工具 ,又是重新分配社会财富的非正常方式。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况。然而，近几年来， 中国房地产业明显出现了下滑的趋势，甚至出现了在供求方面的一系列相关问题。 关键词： 房地产；供求失衡；市场特征；对策 一、中国房地产市场特征 1、房地产的使用特征，所谓 “衣食住行 ”四者，其中住房就是四特征之一的 “住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很长的，因此其购买的频率是相当的低。 2、房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以 住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。 3、房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人 口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 4、房地产的不完全开发性，由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在 同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 5、房地产的市场特征，在房地产市场整体中，住房就相当于商品而言了， 它也符合市场的运行规律，受市场供求规律的控制。然而，从这几年来看，中国房地产已然处在了市场饱和的状态，其供求已失衡。二、中国房地产供求失衡的表现 中国 1978-2005 年中国城镇住宅市场有关数据如下。城镇新建住宅面积、人均住宅面积、人均可支配收入和居民人均储蓄。 表 1 城镇新建 城市人均住 人均可支 居民人均 年 份 住宅面积 宅建筑面积 配收入 储蓄存款 ( 亿平方 M 增长率 ( 平方 M 增长率 (元/人 (元/人 增长率 1 / 9 1978 0.38 - 6.7 - 343.4 - 21.88 - 1980 0.92 - 7.2 - 477.6 - 40.47 - 1985 1.88 - 10.0 - 739.1 - 153.29 - 1986 2.22 18.0 12.4 24.0 899.6 21.72 208.14 35.78 1987 2.23 9 12.7 2.42 1002.2 11.41 281.18 35.09 1988 2.40 0.45 13.0 2.36 1181.4 17.88 342.40 21.77 1989 1.97 7.62 13.5 3.85 1375.7 16.45 456.67 33.38 1990 1.73 - 13.7 1.48 1510.2 9.78 622.72 36.36 1991 1.92 17.92 14.2 3.65 1700.6 12.61 797.91 28.13 1992 2.40 - 14.8 4.23 2026.6 19.17 1003.61 25.78 1993 3.08 12.18 15.2 2.70 2577.4 27.18 1282.81 27.82 1994 3.57 10.9 15.7 3.29 3496.2 35.65 1795.48 39.96 1995 3.75 8 16.3 3.82 4283.0 22.50 2448.98 36.40 1996 3.95 25.0 17.0 4.29 4838.9 12.98 3147.41 28.52 1997 4.06 0 17.8 4.71 5160.3 6.64 3743.53 18.94 1998 4.76 28.3 18.7 5.06 5425.1 5.13 4280.78 14.35 1999 5.59 3 19.4 3.74 5854.0 7.91 4739.94 10.73 2000 5.49 15.9 20.3 4.64 6280.0 7.28 5075.81 7.09 2001 5.75 1 20.8 2.46 6859.6 9.23 5779.53 13.86 2002 5.98 5.04 22.8 9.62 7702.8 12.29 6765.95 17.07 2003 5.50 5.33 23.7 3.95 8472.2 9.99 8018.24 18.51 2004 5.69 2.78 25.0 5.49 9421.6 11.21 9197.42 14.71 2005 6.61 17.2 26.1 4.40 10493.0 11.3