房地产开发详细流程.docx

目录 ） ） 报告 住宅小区资料库 14 信息库 规划许可证》 25 流程计划 计划（房地产开发企业工程管理通用范例） 30 编制和报送 3 代理 批会 探 理 规划许可证》 56 监 证》 线 化 制作 理单位 证》 地网上备案和登记 91 地网上备案 9 理 验收 土建） 序（安装） 12 程 套 砖”核定 1 设管理 制验收和报送 168 业交付 评 报告摘要 2 评审意见 2 游春波 2010-08-24 13:58 土地投标 (商务 ) 1．作业目地 土地投标分为商务标和技术标两大部分 . 其中商务标包括投标报价、开发企 业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容 . 由于商务标在整个投标评分系统中所占地比重往往达 70%左右，因此能否编制好商务标 是投标成败地关键 . 2．作业依据 政府土地管理部门发布地土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图 . 3. 决策岗位 总经理： 负责土地投标书（商务）地批准和签发 . 主管岗位 总经济师： 负责投标书地最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价 . 协管岗位 总会计师： 对财务部提供信息资料地真实性负责，对筹资方案地可靠性负责 . 主办岗位 土地开发 ：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集地具体要求，并负责按时汇总，编制商务标地标 书，校核商务标和技术标地连贯性和一致性 . 协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计： 按土地开发岗位地 要求，按时提供书面地资料信息，并对其地真实性和客观性负责 . 紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求 . 作业描述 5.1 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》） . 其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发工程地产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进 行） . 土地开发重点对地块及四周一定范围内地道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案地技术指标 . 5.2 投标准备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写地文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位 . 本主办岗位应参加招标地块地答疑会，做好详细记录 . 5.3 各岗位责任和分工 营销策划： 负责编制可行性报告 . 根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品地定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划 . 土地开发： 向各负责部门催办其部门和岗位负责提交地投标文件资料，按照招标文件规定地格式编制商务标 . 负责汇总工程总投资和预期收益，编制工程开发经济测算书，测估本公司地投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析 . 通过各种途径了解竞标对手地情况，收集与该土地招投标有关地各项信息，及时反馈给各负责部门 . 向土建设计管理岗位催办技术标 . 成本控制： 负责编制现场建设成本 . 成本核算： 负责编制内部管理成本和税费 . 融资会计： 负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面地文字材 料. 公司办公室： 负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面地文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面地文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版地设计，印刷和装订；负责各类需提交地投标文件地盖章、存档 . 总经济师： 审阅土地开发岗位整理提交地投标文件并组织修改 . 在向总经理 和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件 . 5.4 投标（商务标）文件内容： 投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员地授 权委托书；可行性研究报告等 . 投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档 . 5.5 参加投标： 投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日地开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定地投标箱 . 投标当日现场应备有应急地通讯和交通工具 . 被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报 . 5.6 投标工作全过程地保密纪律： 5.6.1 所有参与投标地岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写地文件资料必须集中在一个目录内并设置加密 . 5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制 . 5.6.3 各岗位对自用电脑内地投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价 承担保密责任 . 游春波 2010-0