新整理辽宁房地产估价师考试考前冲刺卷（3）.docVIP

辽宁房地产估价师考试考前冲刺卷（3） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。 A：4395B：4486C：4636D：4850E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B解析：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元／㎡-(500-100)元／㎡／10％×[1-1／(1+10％)]-5000元／㎡×3％=4486.36元／㎡。 2.某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。 A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B解析：抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=600万元-50万元=550万元。抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550万元×0.7=385万元。 3.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。 A：第(1)种情况B：第(2)种情况C：第(4)种情况D：第(5)种情况E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A 4.一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。 A：上升B：下降C：保持相对稳定D：先上升后下降E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A 5.为评估建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。 A：甲B：乙C：丙D：丁E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B 6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。 A：区位因素B：社会因素C：实物因素D：权益因素E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C 7.房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。 A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B 8.最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。 A：收益递增原理B：收益递减原理C：最佳效益原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D 9.某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。 A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C 10.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B 11.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。 A：3673.20B：3673.68C：3790.43D：3792.93E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B解析：正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，正常成交价格=3500元／㎡／(1-3％)=3608.25元／㎡，该可比实例修正调整后的价格3608.25元／㎡×=3673.68元／㎡。 12.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值