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内蒙古房地产估价师考试模拟卷 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.关于假设开发法的说法，错误的是。 A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D[解析]在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。 2.某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。 A：572．21B：765．85C：791．24D：912．62E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C[解析](万元)。 3.某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。 A：10300B：10400C：11165D：11265E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C[解析]，(元／㎡)。 4.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。 A：1920B：2400C：2560D：3200E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A[解析]临街宽度为25m，临街深度75m的总价=400×(40％+30％+20％)=360万元，则临街宽度为20m，临街深度为75m的宗地总价=360÷25×20=288万元，单价为：288÷(20×75)=1920(元／㎡)。 5.某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。 A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C[解析]应补地价=8．0×(3000×5000×40％+1000×5000×60％)-800×1．0×5000=6800(万元)。 6.明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。 A：估价委托人B：估价利害关系人C：承担估价项目的估价师D：估价对象的权利人E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C[解析]明确估价基本事项主要包括弄清估价目的、估价时点、估价对象和价值类型这四项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。 7.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。 A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民法院和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B 8.关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。 A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B[解析]估价报告、估价委托书、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录是必须归档的。 9.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。 A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D：房地产估价有误