灌南县房地产市场调研简报1059281652 .pptxVIP

灌南县房地产市场简报;汇报议程;204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过； 县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海； 境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。;西;;灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。 城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。 灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买力。 灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。;灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。 灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。 政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Monday, July 12, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。12:02:4612:02:4612:027/12/2021 12:02:46 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2112:02:4612:02Jul-2112-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。12:02:4612:02:4612:02Monday, July 12, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2112:02:4612:02:46July 12, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造???润。12 七月 202112:02:46 下午12:02:46七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2112:02 下午七月-2112:02July 12, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/12 12:02:4612:02:4612 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。12:02:46 下午12:02 下午12:02:46七月-21 ;汇报议程;自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得，现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划，但仍未公开面世。 大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下： 城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ； 规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生； 城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易也拉低了全县的土地交易平均价格。;灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。;灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场去化速度有所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和； 但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；;2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势，大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。 2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购买能力不足，销售价