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房地产估价师考试真题卷（3） 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为____ A：7.5%B：8.3%C：12.5%D：16.7% 参考答案：A 2.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于____ A：1.2%B：1.5%C：12.5%D：16.7% 参考答案：A 3.若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为____ A：9.26%B：10%C：11.32%D：12% 参考答案：C 4.不属于房地产投资的物业类型是____ A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：农业物业 参考答案：D 5.根据投资的对象，房地产投资可以分为____ A：房地产开发投资和购买投资B：土地投资和房屋投资C：建筑材料投资和土地投资D：生产投资和经营投资 参考答案：A 6.房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资____的自有资金或股本金。 A：15%B：20%C：30%D：40% 参考答案：C 7.从房地产投资的对象上来分，投资可以分为____ A：固定资产投资和流动资产投资B：不动产投资和动产投资C：长期投资和短期投资D：境内投资和境外投资 参考答案：A 8.不属于影响房地产的因素是____ A：社会因素B：环境因素C：经济因素D：政策因素 参考答案：B 9.房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是____ A：专业性B：各异性C：不可移动性D：适应性 参考答案：C 10.新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的____ A：一级市场B：二级市场C：三级市场D：存量市场 参考答案：B 11.如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会____ A：减少B：增加C：不变D：同步递减 参考答案：B 12.依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括____ A：首席代理B：买方代理C：卖方代理D：双重代理 参考答案：A 13.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于____ A：承租人愿意承担的费用B：承租人的承受能力C：业主希望的投资回报率D：同类型物业的市场供求关系 参考答案：D 14.投资组合是____的一个有效措施。 A：提高投资收益B：提高市场竞争力C：开拓投资领域D：规避投资风险 参考答案：A 15.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的____ A：出租计划B：销售计划C：使用计划D：租售计划 参考答案：D 16.张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为____ A：10%B：20%C：50%D：200% 参考答案：D 17.建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为____ A：有效面积系数B：建筑密度C：空置率D：建筑容积率 参考答案：A 18.凡综合风险度超过____的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A：50%B：60%C：70%D：80% 参考答案：B 19.不能为金融机构提供建设贷款担保的是____ A：用其他房地产做抵押B：提供质押C：物资抵押D：第三方担保 参考答案：C 20.不属于处置抵押物要求的是____ A：长期价值市场稳定B：变现性较强C：价格比较稳定D：市场广阔 参考答案：A 21.法定税费包括营业税及附加，税率为____，按月缴纳。 A：5.5%B：4.4%C：4.3%D：5.3% 参考答案：A 22.写字楼的租金状况主要取决于____ A：所处地点B：竞争强弱C：市场状况D：面积大小 参考答案：C 23.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是____ A：1.07B：1.47C：2.07D：3.33 参考答案：C 24.某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30%可以用于住房