世联深圳南山项目产品定位报告商业街定位_182P.pptx

世联研究案例2012年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计建议当城市融合自然时，传统意义的豪宅都将可能黯然失色，尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时，城市中心的豪宅模式已经被悄然的模仿。然而，在深圳，豪宅往往与郊野化的观念相连，城市豪宅在价值定义上遭遇贬损……ANGLE视角营销的意义在于——不断转换价值的视角，实现价值的最大化。上篇：项目价值体系的界定发现The Value of Luxury House 2012年南山项目产品定位报告项目印象位于南头成熟居住区中心，城市资源丰富公交总站实验学校南头商业城南山分局人人乐荔香公园百安居邮政储蓄步行10分钟公交站 步行15分钟活动中心田厦项目文体中心实验小学妇幼医院天虹商场南山政府协和医院公交站 地铁站 中信银行家乐福项目印象交通通达性良好，同时规避主干道噪音干扰与主干道快速连接噪音、人流干扰小东侧南光路车流较少北侧成熟居住区东面市政荔香公园南侧南头街属于辅路东南路口车流人流均较少动线1：地块——南光路（南）——辅道——桃园路。动线2：地块——南头街（西）——南山大道。项目印象享有深圳一线品牌教育配套资源项目印象周边社区生活氛围浓厚，居家条件良好项目印象城市中央公园景观资源昭示性、展示性：地块通过荔香公园至南海大道、桃园路之间，基本无建筑遮挡，来形象展示价值极高。沿南光、南头街两侧沿路，展示性强于周的已入住社区。视野：地块与南海大道之间无任何建筑遮挡。独占性景观资源价值大角度的公园景观视野城市稀缺开阔性视野标志性昭示效果项目地块现有的视角：问题思考：在现有的视角下，项目目价值提升的空间？成熟住区新楼盘学位房景观房可实现价值检验现有视角下的项目价值检验项目周边同样具有实验学校小学部配套的楼盘。项目周边价值检验项目周边目前供应全部为二手楼盘序号楼盘序号楼盘1荔秀华庭6明舍御园2秀林新居7阳光荔景3馨荔苑8荔林春晓4前海华庭9悠然天地5荔香源备注：荔香源为军产房。98名称套数主力主力面积荔林春晓 5443、4房110、130、170荔秀华庭563、4房130、180明舍御园1054房140-230前海华庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178阳光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-1707654123价值检验周边典型二手项目分析悠然天地幼儿园面积：2100总户数：524户车位:262(68)容积率:2.43覆盖率:17.08%项目用地面积:30000.40㎡建筑面积:93356m2商业面积:2062.36m2住宅面积:65234m2会所面积:1600m2基本指标：户型比例：户型面积区间（㎡）套数比二房二厅80-9013.74%三房二厅100-11534.35%四房二厅130-15042.75%四房二厅（带工人房）170-1809.16%评价：配套在区内相对较齐，拥有社区商业、幼儿园、会所。三级市场价格带学位户型：21000-24000元/平米；带学位和景观户型：22000-26000元/平米价值检验周边典型二手项目分析明舍御园总户数：105户车位:149覆盖率: 25.1%项目用地面积:5000.7㎡建筑面积:24996m2容积率:3.6基本指标：户型比例：户型面积区间（㎡）套数比三房二厅（带工人房）140-16080%四房二厅（带工人房）180-20010%四房两厅（带工人房）200-23010%评价：依靠内部园林和观景户型成为片区内品质相对最高的楼盘。三级市场价格带学位和景观户型：26000-2800元/平米；价值检验主要置业群体动机和构成置业动机片区内目前置业客户主要动机为购买学位房，占70%。另外纯粹的改善型换房约30%，主要是看重区域的生活便利性和荔香公园景观。客户组成片区内目前置业客户60%来自南山，30%来自福田。客户职业不集中，包括本片区原住居民、科技园改善型换房、华侨城、福田北区的学位需求客户等。价值检验周边市场主要置业群体户型和价格承受力户型需求片区内客户主要登记需求面积集中在3房户型，以131-150平米面积段最多，占23%。需求3房的客户以改善型自住为主，70%需求集中在购买学位房。价格承受力片区内客户价格承受力，主要承受单价在25000以下，占85%。片区内客户需求户型以自住型为主，显然价格承受力一般。现有视角下的项目可实现价值问题思考：能否在学位房和景观房视角以外，发现更大的项目价值，跳出二手楼盘的制约？在学位房和景观房的价值观念下，项目价值受制于目前区域二手楼盘的价值制约。更深层次的视角项目价值审视的“冰山模型”“冰山运动之所以雄伟壮观，是因为他的绝大部分在水面以下。” 项目的真正价值，最终是由