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深圳市“轨道+物业”开发模式分析 深圳市从 2004 年开通轨道交通以来，经过 13 年的建设发展，运营线路达到 8 条，运营里程 285 km，车站200 -1 个，客运量突破 500 万人次·d 。深圳地铁前三期工程共 11 个项目进行上盖物业开发，经过前三期的轨道交通资源 资产化、资产资本化的过程，为轨道交通建设提供充裕资金保障，实现正外部效益内部化，确保了轨道交通建设可持 [1] 续发展。根据《国家发展改革委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》 (发改基础[2015]49 号) ，建设轨道交 通的项目资本金不低于 40%，轨道交通建设企业需要融资 60%，巨大的本金及利息支付资金压力一般需要通过土地二 级开发及收益来平衡。本文对深圳市轨道交通三轮建设的上盖开发经验及教训进行总结分析， 并对未来随着国家政策 变化面临的挑战提出应对策略。 1 对“轨道+物业”的认知 1.1 土地资源集约化利用 [2] 2 2 根据《深圳市城市总体规划 (2010—2020)》 ，深圳市总面积 1 953 km ，可建设用地面积890 km ，与北京、上 海、广州等一线城市相比土地资源稀缺，迫使土地开发过程中需要集约化、高效利用土地。随着粤港澳大湾区、特区 —体化、东进战略等重大战略规划的提出，未来深圳市土地资源越来越紧缺，规划部门对轨道交通车辆基地用地选址 及开发均提出进行综合开发要求，同时市政府对轨道交通综合开发用地进行专题会议研究。国家相关部门也出台了政 策予以支持，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》 (国土资发[2014]119 号)及《国务院办公厅关于 支持铁路建设实施土地综合开发的意见》 (国办发[2014]37 号)均提出土地集约化利用，对于轨道交通设施进行综合 [3-4] 开发利用 。 1.2 轨道交通发展需要上盖开发支撑 深圳市轨道交通建设保持快速健康发展，2001 年开工建设两段线路共 19.5 km，2011 年开通5 条线路共 178 km， 2016 年开通3 条线路，运营规模达到 285 km。截至2018 年7 月，深圳市在建 13 条(段)线路，共299 km。轨道交通 2 2 建设大力发展需要上盖开发支撑，二期工程共配置 7 块土地资源，总计用地面积 62.2 hm ，建筑面积196.4 万m ；三 2 2 期工程配置 7 块土地，总计用地面积 153.54 hm ，建筑面积496.95 万m 。深圳市轨道交通一、二、三期及三期调整 主体工程总投资 2 603 亿元，企业融资(含利息)1 490 亿元，配置的土地地价约 575 亿元，开发利润约 631 亿元，土 地开发收益合计约 1 206 亿元，基本实现轨道交通建设资金平衡和可持续发展。 1.3 房地产行业发展支撑上盖开发 城市经济发展、土地资源稀缺、外来人口涌入等多种因素造就深圳市房地产市场的繁荣。截至 2018 年6 月，深 -2 -2 圳市住宅平均价格为 5.4 万元·m ，根据开发经验上盖开发盖板造价约为 5 000 元·m ，一个盖板平台造价约 10 亿 元，因此，良好的房地产市场有利于支撑“轨道 +物业”的发展。对于房地产市场不佳城市，需要集约化利用土地资 源，可以采用上盖文体设施形式，降低荷载及建设成本；同时，轨道交通车辆基地附近配置一定量“白地”并结合设 置轨道交通车站进行综合开发，可实现客流及综合开发收益最大化。结合深圳市已建成项目经验，对于“白地”的配 置应该予以支持