XXXX临沂北城新区项目整体定位与发展战略.pptxVIP

谨呈：山东开元置业发展有限公司 开元南坊255亩项目整体定位及发展战略项目分析思路1项目属性界定2核心问题解析3宏观趋势研判4区域价值挖掘5产品价值挖掘6客户 价值挖掘7项目发展战略及整体定位8项目整体规划布局及分期临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第三的商品集散地及贸易中心临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，集中了全国各地的商贸物流交易。各类批发市场为依托形式，共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区，业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局北京临沂上海临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，位于京沪高速的中点，，连接长三角和环渤海湾经济圈。临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区， 总人口1015万。区位——处为发展中的政务新区，政府部门已经迁入，区域价值认知感已经形成在新一轮城市总体规划中，北部新区职能定位为：市政服务中心、文化体育中心、科研教育中心、滨水休闲度假区、中高档住宅区政务新区的迁入，给南坊的发展带来强势的拉动公职人员跟随政务新区进入，带动区域人气北文中商南工青年路通达路三和六街沂蒙路沂蒙二路沂蒙四路沂蒙六路沂蒙十路三和五街三和六街三和街配套——交通路网发达，但公交班次及商业配套缺乏，入住率低，形成区域陌生第一印象通达路本案经四路★新市政府★沂河北大桥滨河大道沂蒙路祊河桥三和大桥通达路沂蒙路滨河路九曲沂河大桥解放路市区中心金雀山路老市政府沂河大桥地块指标——项目处于南坊中央位置，地块方正，中等规模，无强势景观资源，容积率及产品类型均无限制祊河景观带沂河景观带★新市政府项目名称沂龙湾澜泊湾齐鲁园本项目杏坛文化家园城市主人月澜湾占地面积（亩）1184723350255200174134三和六街沂蒙四路沂蒙六路三和五街地块周边——东西两侧为政府公务员社区及还建房干扰；北侧为城市拓展用地，目前还未规划；南侧为政府保留用地地块东侧现状地块西北角地块北侧三和六街大官苑社区地块东侧地块西侧地块内部现状项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目项目分析思路1项目属性界定2核心问题解析3宏观趋势研判4区域价值挖掘5产品价值挖掘6客户 价值挖掘7项目发展战略及整体定位8项目整体规划布局及分期世联对开发目标内在逻辑的解析1——短平快是项目首要前提开元目标低价倾销短平快精品同等价格预期下，产品超出期望（精品路线）服务于北部新城扩张稀缺产品世联对开发目标内在逻辑的解析2——精品核心关注于产品力和营销力的提升户型建筑营销价值精品项目关键在于产品和营销价值的构建应用性评估产品提升空间分析园林产品价值对产品去化的影响区域价值对价格提升的影响配套成本增加城市价值风情因此项目核心目标在于去化；但面临着市场诸多方面的约束和挑战市场占位还迁房（村民住房）和定制房（企事业单位员工住房）挤压了低端和中端市场短平快区域陌生客户认知度高，但主要抗性在于交通设施、生活配套现阶段尚不能兑现 竞争强度南坊板块在未来2-3年内供应充足，且资源优势和地段优势明显，竞争压力大 产品选取受限于区域和资源，不同产品对项目价值贡献不同公务员定制房还迁房市场占位——受到还迁房和定制房的双重挤压，村民、公务员等客户被分流；向上扩充客户群将是项目现实选择的方向典型项目：澜泊湾高端典型项目：沂龙湾中高端产品：定制房、福利房、团购房客群：公务员、垄断企业员工中端产品：还迁房客群：村民中低端区域分析1——目标客群看好南坊未来的发展，但片区的交通设施、生活配套、以及片区人气成为购买的重要抗性区域分析2——南坊是市场热点之一；片区住宅用地的容积率指标普遍较高，小高层、高层将成为市场的主流供应产品南坊土地出让情况统计土地性质住宅商业商住07年宗数15205面积（m2）1463720 924660 61583 08-09.9宗数25345面积（m2）8895741526534.4216375合计宗数405410面积（m2）23532942451194.427795808-09.9南坊住宅用地出让情况统计08-09.9各板块住宅用地出让占比容积率区间个数1-1.531.5-252-2.5122.5以上5沂龙湾本案河景月澜湾政府河景，温泉★滨河阳光德居一品澜泊湾竞争分析——市场热点现阶段主要集中在滨江板块和市府板块，对周边进入南坊的置业客户形成有效拦截项目建筑面积 （万m2）已售面积 （万m2）未来供应估测（万m2）沂龙湾120 5565滨河阳光105 1095环球国际13.4 2.311.1澜泊湾140 22118月澜湾8.91.57.4城市主人284.523.5杏坛文化家园422913齐鲁园4032