房地产投资经济效果评价 .pptxVIP

第五章　房地产投资经济效果评价;第一节 效益和费用的识别;一、投资与成本p34;一、投资与成本;2、成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经取得的代价。 产品生产经营活动中的成本包括： （1）生产成本：发生在产品生产过程中的费用　 （2）销售费用：发生在产品销售过程中的费用 完全成本（销售成本）＝生产成本＋销售费用;投资分析中与财务分析中的“成本”的区别： ①财务会计中的成本是生产经营中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用确定，得到的成本数据唯一；投资分析中的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，影响因素不确定。 ②投资分析中的“成本”比财务会计中的“成本”包含的概念更多，还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等；同时，指标内容也有所不同。;3、房地产投资分析中的投资与???本 （1）房地产开发项目中投资与成本的特点：;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Monday, July 12, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。10:57:1010:57:1010:577/12/2021 10:57:10 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2110:57:1010:57Jul-2112-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。10:57:1010:57:1010:57Monday, July 12, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2110:57:1010:57:10July 12, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。12 七月 202110:57:10 上午10:57:10七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2110:57 上午七月-2110:57July 12, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/12 10:57:1010:57:1012 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。10:57:10 上午10:57 上午10:57:10七月-21 ;（2）房地产开发项目总投资的构成:;二、经营收入、利润和税金p38;二、经营收入、利润和税金;经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税;3、税金 　（1）税金的含义：是国家或地方政府依据法律对有纳税人义务的单位和个人征收的财政资金。 　（2）税金的分类： 　　①经营税金及附加：“两税一费”;②城镇土地使用税和房产税;③企业所得税 征税对象：实行独立经济核算的房地产企业（本门课程） 所得税额＝应纳税所得额×税率 应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率一般为33%;三、房地产投资经济效果的表现形式 　　1、置业投资 　房地产置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。 　　2、开发投资 　房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。;第二节　房地产投资经济效果评价指标及计算方法;一、投资回收与投资回报;二、经济评价指标体系;三、盈利指标计算方法;（1）财务净现值（FNPV）;判断标准： FNPV≥0，项目的获利能力达到或超过基准收益率的要求，可行 FNPV＜0，项目的获利能力达不到基准收益率的要求，可行 ic：基准收益率 是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数。导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。 *决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。;房地产投资项目计算期选取规则;例1：已知某投资项目的净现金流量如下表。如果投资者目标收益率为10%，求该项目的财务净现值。;解：已知ic=10%，利用公式求FNPV如下：;（2）财务内部收益率（FIRR） 　　含义：项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。 　 公式：;（2）财务内部收益率（FIRR）;（3）动态投资回收期（Pb） 　　含义：当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目