房地产法规第6章 .pptxVIP

第六章 房地产交易管理法律制度 6.1 房地产交易管理概述 6.1.1 房地产交易管理的概念和原则 1. 概念 是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容2. 形式3. 原则 （1）自愿　（2）公平　（3）诚实信用6.1.2房地产价格申报制度 1、为何要申报 2、何种情况需要申报 3、如成交价格明显低于正常成交价格的处理 4、如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理6.1.3 房地产交易管理机构及其职责 1、房地产交易管理机构2、房地产交易管理机构的职责（1）制定法规——执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法（2）监督交易秩序——整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益（3）办理手续——办理房地产交易鉴证等手续（4）协助征收税款——协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款（5）提供信息——为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务（6）发布信息——为政府宏观决策和正确引导市场发展服务 6.2 房地产转让管理 6.2.1 房地产转让概述 1、概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为2、合法的转让方式　（1）买卖　（2）赠与　（3）房地产作价入股 （4）一方提供土地使用权，另一方提供资金　（5）企业被收购、兼并或合并　（6）以房地产抵债的　（7）其它6.2 房地产转让管理3、实质：4、房地产转让的分类（1）根据转让的对象（2）根据土地使用权的获得方式 （3）根据转让的方式 6.2 房地产转让管理6.2.2 房地产转让条件 ：　1、转让的一般条件　（1）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上　（2）属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件　（3）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。6.2 房地产转让管理　2、不得转让的情形（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的（2）依法收回土地使用权的（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（4）权属有争议的房地产（5）未依法登记领取权属证书的房地（6）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况6.2 房地产转让管理　3、房地产转让的程序（1）程序 ◇转让当事人签订书面转让合同　◇当事人在转让合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格　◇管理部门做出是否受理的答复　◇房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估　◇当事人按照规定缴纳有关税费　◇房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书6.2 房地产转让管理（2）相关规定 ◇房地产转让，先办理房地产交易手续 ◇再办理房地产的变更登记 ◇再凭变更后的房屋所有权证书向土管 部门申请变更土地使用权登记 6.2 房地产转让管理4、房地产转让合同 （1）双方当事人的姓名或者名称、住所　（2）房地产权属证书的名称和编号　（3）房地产坐落位置、面积、四至界限　（4）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限　（5）房地产的用途或使用性质　（6）成交价格及支付方式　（7）房地产交付使用的时间　（8）违约责任　（9）双方约定的其它事项6.2 房地产转让管理5、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让（1）原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人（2）可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变（3）转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金 6.2 房地产转让管理6、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让（1