房地产知识课件.pptxVIP

房地产知识讲座第一讲二手房的基础知识二手房交易与房地产三级市场一级市场(土地市场)二级市场(楼盘市场)三级市场(散盘交易)一、二、三级市场的互动我国二手房市场的状况? 政 策 保 证? 住 房 需 求? 提 前 消 费二手房较一手房之优胜面? 价格便宜? 位置好、交通便利、配套设施成熟? 所见及所得，不用承担看不见的风险? 即买即住，方便省心? 较少承担产权风险? 商品房经济适用房 经济适用房出售时的对象限制 已购经济适用房再上市时费用的限制? 房改房 按成本价购买的房改房 按标准价购买的房改房 按标准优惠价购买的房改房二手房的种类 二手房限制交易的情况 经济适用房1、如何计算住满5年的时间？2、按市场价格出售已够经济适用房，如何办理综合地价缴纳手续？3、按原价格出售已够经济适用房，如何办理手续？4、经济适用房出售后，出售人可以再次购买经济适用房吗？ 房改房 成本价房改房 标准价房改房二手房禁止交易的情况 期房 司法机关、行政机关裁定或以其他方式查封、扣押的房屋 依法收回土地使用权的 共有房地产、未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证的 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况几种交易新招限时销售以租代售先公证后过户假“赠予”明“买卖”作低合同价二手房交易程序订立买卖合同交纳税费办理产权转移手续物业交接和房款交付特殊情况:房屋置换第二讲 二手房交易中的相关机构中介机构评估机构登记机关住房公积金管理中心银行税务部门公正机关中介机构中介机构的分类（咨询、评估、经纪）合格的中介机构必须具备的条件中介机构的服务范围 房屋登记 房屋咨询 代为房屋买卖 房屋租赁中介服务的收费 咨询收费 评估收费 经纪收费房产中介的作用评估机构二手房交易中的评估? 购买房屋时可能需要房地产估价。? 进行房地产保险时需要房地产估价。? 申请抵押贷款时需要房地产估价。? 遇到征地和房屋拆迁时，要补偿估价。? 发生房地产纠纷时，要房地产纠纷估价。房地产价格评估的程序接受估价委托；明确估价基本事项;拟定估价作业方案；搜集估价所需材料;实地勘察估价对象；选定估价方法进行计算，确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。房地产评估的收费标准登记机关房地产登记主要的记载事项土地使用权及地上建筑物所有权与他项权利的登记。主要记载：房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等房地产登记种类及登记时限初始登记；转移登记；变更登记；他项权利（抵押权）登记；注销登记；补证、换证登记。 时限：符合登记条件的，初始登记、抵押登记应当自受理之日起30个工作日内完成；其他为20个工作日。登记部门需要公告的，公告时间除外。房地产不予受理登记的情形 属于违章建筑的 属于临时建筑的 不能按规定提供有效的权属来源证明材料或其他应提供的申请资料的 权属不清或存在房地产权属纠纷尚未结案的房产登记需由有关当事人共同申请的情形? 买卖房屋转移登记? 交换房屋转移登记? 赠予房屋转移登记? 析产房屋转移登记? 其他形式转让房屋转移登记? 抵押（典当）他项权利登记? 法律法规规定应当共同申请的其他情形房地产登记由当事人单方申请的情形新建房屋初始登记行政划拨转移登记商品房过户转移登记房改房过户转移登记继承、赠予房屋转移登记拍卖房屋转移登记行政机关已经发生法律效力的处理决定中所涉及房屋转移登记人民法院已发生法律效力的判决、裁定、调解中所涉及转移登记变更登记补证、换证、更正注销登记单方申请不造成可能侵害第三人权益行为的其他情形住房公积金管理中 心 银行(转按揭、住房贷款担保中心)税务部门(相关税费)公证机关房地产交易中必须办理公证的情形。继承房产，应当办理“继承权公证书”。遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。赠与房产，应当办理赠与人的“赠与合同公证书”。有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。二手房交易中可能办理的公证继承和析财产公证声明公证委托书公证买卖合同公证和贷款担保合同公证提存公证第三讲二手房交易与中介顾客如何选择中介法定的国家机关颁发的资质、资格证书中介规模中介公司的品牌和信誉服务水准服务规程公司收费中介服务行为委托代理行为(独家代理,一般代理)居间行为行纪行为担保行为代理加居间居间加担保居间加代理加担保房屋考察房屋质量１、房屋结构问题２、其他房屋质量问题房屋有无倾斜；房屋有无渗、漏、堵、泛；墙面有无石灰“爆点”；电器安装问题房屋周围环境１、自然条件；２、配套设施、３、交通条件物业管理房屋考察旧房历史?关于土地使用年限的说明产权考察１、卖主的资格审查２、对房屋产权状况的审查３、对房屋是否具备上市交易资格的审查带看房屋“带看”的概念和作用１、带看就是带客户看房子２、带看是与客户相互认