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物业公司帐务处理 为进一步规范会计核算，根据《****集团财务管理制度》，结合 物业行业核算特点，制定本办法。 第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围 经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入， 包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人 、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入 、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共 性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用 权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目 核算。 1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营 性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得 的收入、前期费收入等 1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权 人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取 得的收入。 1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所 取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使 用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租 取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取 第 1 页第 1 页 物业公司帐务处理 得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品 回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业 产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如 开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的 凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度 损益，不得提前或延后。 2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用 人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者 物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或 者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营 业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计 入 “主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务 收入范围的收入计入 “其他业务收入”科目。以上科目必须按收 入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计 入 “其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提 和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会 收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入 第 2 页第 2 页 物业公司帐务处理 “其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身 获得的收益，即 “其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷 方余额，借记并转入 “其他业务收入”。各企业可根据实际情况 按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。 第二章 成本费用核算管理规定 1 成本核算方法 成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、 物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法 一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。 2 成本划分原则 为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限 只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营 成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金 和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部 位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备 耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费 ；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固 定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活 动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿 支出、资产减值损失等，均不