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芬兰老旧社区填充式开发模式与启示 引言城市是具有极强韧性的复杂适应性系统，它总在持续进化中近年来，芬兰政府在老旧社区改造中采用填充式开发（infill development）模式，在社区内部低效用地挖潜、减少财政负担、吸引外部资本和提升社区价值等方面取得较好的实效。芬兰老旧社区主要为公寓住宅，且大多采用了以股份制共有产权为特点的“住房公司”（Housing Company）运营管理模式，在该模式下老旧社区改造项目从规划、投资、建设实施与利益协调上存在其特有的优势与问题，其实践经验与问题值得研究借鉴。本文在简要梳理国际老旧社区填充式开发概况基础上，重点从现状、政策、模式、盈利能力、成效与问题五个方面系统介绍与分析芬兰老旧社区填充式开发模式，并从中总结对我国老旧社区改造的有益启示。1 国际老旧社区填充式开发概况填充式开发是指在基础设施配套较完善的城区内，对闲置、废弃或未充分利用的土地进行再开发的过程近年来，多个国家为解决二战后大量集中建造的城市社区普遍存在的设施老旧过时、社区品质衰败和改造缺少财政资金等问题，将填充式开发模式应用到城市老旧社区改造中。有别于其他的城市再开发模式，填充式开发在基本保持原有社区形态基础上，利用既有社区内布局分散、畸零或低效利用的地块进行新土地开发；同时，新开发项目所得又能平衡部分对原社区升级改造的投入成本，以此激励外部资本的介入。2014年芬兰出台新土地利用政策，倡导利用低密度社区内闲置地块为新居民提供住房，同时，要将新开发项目所筹集的资金用于老化建筑和基础设施维护，改善社区环境，提升社区价值其中，芬兰在老旧社区填充式开发过程中，以填充式开发吸引开发商投资于老旧社区，为存量建筑的改造和长期管理提供资金，尤其结合本国住宅市场特有的住房公司模式，在股份制共有产权公寓的填充式开发与改造实践上取得一定的成功经验2 芬兰老旧社区填充式开发现状2.1 芬兰老旧社区概况芬兰位于欧洲北部，国土总面积33.8万km芬兰的住房建筑类型构成主要为：公寓（Flats）、独栋住宅（Detached houses）、联排式住宅（Attached houses）和其他建筑类型（Other buildings），其中老旧社区主要为公寓类型，也是其改造的主体。据芬兰统计局数据，截止2019年底，芬兰公寓数量约为144.3万套，占全部住宅存量的46.91%。从产权结构来看，这些公寓的绝大多由住房公司运营管理。其中，30%的股份为住房公司持有，其对应的部分公寓主要用于出租；68%的住宅所有权由私人业主通过持有住房股份的形式共同所有，剩下2%的股份为其他组织持有2019年芬兰住宅建筑物改造费用总计为60亿欧元，其中的40%，即24亿欧元就用于老旧公寓改造，而其中由住房公司承担的公寓的改造费用为19亿欧元，占所有公寓改造费用的79.17%，占所有住宅类型改造费用的31.67%。因此，本文研究对象为芬兰老旧公寓社区的填充式开发，其他建筑类型在此不做讨论。2.2 芬兰住房公司管理模式1880年，为了应对城市低收入群体住房短缺问题，芬兰工人群体（如铁路工人等）自发成立第一个住房公司，寻找开发商或雇用建筑公司，组织开发自建公寓并负责后续管理。1897年，芬兰国会出台了为工人住房公司提供低息住房贷款的政策，极大地刺激了住房公司的发展。1920年以后，出于项目融资以及税收优惠等因素，越来越多地房地产开发商开始成立住房公司，住房公司逐渐成为企业家投机活动的工具，人们也开始将住房公司的股份视为一种投资。1960年以后，由于城市人口迅速增加，芬兰的国家住房政策开始对通过住房公司购买住房给与贷款优惠与国家补贴，进一步促进了住房公司的发展当私人业主购买住房公司所有的公寓时，实际购买的是住房公司的股份，并成为其股东，其股份数量和所需支付的股本金根据具体住房公司章程（Article of Assciation）规定测算，其中公寓建筑面积占比是计算股份的主要标准住房公司的活动主要受《有限责任住房公司法》（Limited Liability Housing Companies Act）约束2.3 芬兰老旧社区填充式开发相关政策在国家层面，为了应对老旧社区改造的迫切需求，2001年芬兰将填充式开发定为国家土地利用开发策略并颁布《土地利用和建筑法》（The Land Use and Building Act）为填充式开发提供了法律基础；其中明确提出：允许在指定社区未建区域的土地上进行住房或商业建筑的开发，以优化社区土地利用结构，实现国家层面可持续土地利用的目标；地方政府对满足填充式开发条件的土地所有者可适当减免土地开发费在城市层面，依据《土地利用和建筑法》各城市政府也将填充式开发纳入城市发展战