某地产三亚落笔洞项目营销策划投标报告.pptxVIP

万科三亚项目 ——营销策划报告;商业秘密声明;壹○世联三亚;Figures 数字世联在海南;世联在海南的案例库;世联代理、营销顾问服务项目：;世联三亚实践;贰○三亚模式;目前三亚的市场环境下,三亚“不差钱”也“不差人”。;海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡,从长期来看非理性投机行为不是市场主流;万科品牌项目优势：知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号召力;三亚高端品牌企业开发运营方式分析;亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行开发一线临海地块，以酒店集群+高尔夫球场成就地产价值依托。;;17年中粮砥砺亚龙湾，捧出一个公主郡，但并未实现市场标杆影响力。;三亚高端品牌企业开发运营方式分析;鲁能多年海南土地持续储备，成为海南土地储备最具规模优势的企业。以环岛战略布局，打造鲁能环岛休闲圈。 ;三亚湾——临海开发基本完毕，承担了一部分城市功能，配套齐全，住宅的比重大，酒店和住宅物业排布非常密集，目前主要消费者层次低于亚龙湾;三亚高端品牌企业开发运营方式分析;;雅居乐清水湾：配套先行下带动住宅物业的销售，实现住宅物业的价值标杆。;三亚高端品牌企业开发运营方式分析总结;叁○项目立意;;;项目优势：大规模/低密度山水资源项目占地134万低密度社区︱三面环山︱自然水库;项目位于三亚“落笔洞”区域 ——紧邻落笔洞风景区和三亚学院︱距市中心6公里（10分钟车程）︱距凤凰机场约20分钟车程;;区位;市场供应趋势变化：三亚城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开始向腹地发展、向两翼扩张;竞争分析：项目竞争主要为位于二线腹地和二线海资源项目；亲海资源项目对本项目仅为干扰。;区位;位于二线腹地，大盘开发，高端配套营造度假氛围，均价27000元/平米;五星级山海河度假酒店，拥享近20000m2的超大型河滨度假广场、会议、娱乐室、温泉SPA、中西餐饮、茶室、酒吧、购物街等配套;在高端配套营造度假氛围的基础上，凤凰水城提出了一种新的服务概念---“泛酒店” 管家式服务，以“全程酒店级度假生活方案”和“全球私人海滨度假屋”主打项目形象，体现高端的服务配套，并邀请著名影星章子怡为项目形象做代言。;一线海景资源，同时享有三亚河资源，强势海景资源拉动；三亚首个引进游艇会项目——鸿州国际游艇会;三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，高端配套极致展现海资源;外围竞争对手剖析：4、三亚湾新城 二线腹地，无强势资源、通过高端配套，打造滨海度假城;外围竞争对手剖析：4、三亚湾新城 游艇别墅区、高尔夫绿地社区、美丽城，三大区域打造成三亚首席复合型商业娱乐Living Mall;;机;三亚——与世界著名旅游岛媲美;三亚充当国际旅游岛建设的排头兵，积极发展成为国际化、开放性的旅游度假胜地;三亚投资热潮下：从“炒房价”到“炒酒店”;从三亚酒店经营状况来看：酒店入住率高，尤其在旅游高峰期，酒店业已成为了三亚旅游业的一面旗帜;机;由上海易居房地产研究院、中国房产信息集团、中国房地产测评中心三家联手推出“2009年中国房地产销售排行榜”;绿城力争自持商业面积达到总规模的20％份额 目前绿城旗下大约拥有100万平方米的社区商业，120万平方米的持有商业面积，在未来几年中商业地产开发将成为关注重心，自持商业面积预计将占到20%左右的比例。集团于近期制订了“未来十年向商业地产转向”的企业战略;;酒店化模式战略方向：;目前三亚酒店市场产品主要分为： 纯经营性酒店+产权式酒店;;1.三亚纯酒店市场中，星级越高、档次越高，经营情况越好;3.差异化的特色和主题营造，是摆脱“高星级大众化”、在众高星级酒店中脱颖而出的关键.;;1三亚产权式酒店价格：均价在2.5～3万/m2 ，最高能到4.8～5万/m2，是同期中高端住宅1.2-1.5倍左右；;2三亚产权式酒店投资回报：固定收益、分红、定期免费入住权捆绑组合的回报方式;3产权式酒店经营状况：;4产权式酒店客户情况：;产权式酒店VS 纯经营酒店;三亚酒店市场分析小结：;酒店化模式战略方向：;住宅产品——大三亚旅游配套专属会员权;1、产权式酒店——分时度假;国内案例借鉴;机;本项目分时度假运营模式参考一：;本项目分时度假运营模式参考二：;分时度假酒店差异化运营策略：会员专享的高端服务;2、住宅产品——大三亚旅游配套专属会员权;本项目整体物业类型定位：;本项目各物业运营模式建议：;肆○物业发展建议;;;B地块：进入性好，原生、自然、与外界联系紧密，地块相对集中，适合整体打造生态区。;;除了“海”， 三亚还有什么的特色？;客户白描： 落先生 50岁左右，衣着polo衫和休闲西裤，打扮休闲随意，健谈、豁达。 为人热情、爽快，注重第一眼眼缘，看中