商业项目策划招商商场设施管理前期介入顾问工作框架性计划书.docVIP

商业项目策划招商 、商场设备管理前期介入顾问工作框架性计划书 for 河南济源凯旋商业步行街 侨乐企业上海地域办事处 管理为中心业务的多元化大中华商业房产服务机构  以商业经营策划 、财产 新创建集 团成员 ——香港新世界企业服务旗舰 本计划书为要约邀请 （ invitation to treat  ），一切以正式合约为 准 针对贵司项目的实际情况 ，如果我们作为贵司 “河南济源凯旋商业步行街 ”商业项目的业态规划 、销售招商 、商场管理的顾问 ，在我们的详细工作中 ，我们将会把贵司的项目顾问工作分为以下三个阶段进 行： 第一阶段 市场剖析与定位 一、 市调工作 市场检查时收集基础数据的过程 。基础数据的收集关于项目剖析十分重要 ，是一切研究的基础 。市调 信息收集的正确 、全面与否 ，将直接关系到我们后续对项目的商业定位 、业态规划 、销售招商等工作的质 量。 我司在运营方面是专业的地产咨询顾问及管理专家 ，所以我们只要进入某一城市地产市场 ，就一直保 持着对该城市信息的严实追踪 。同时 ，我们也拥有强大的市场信息数据库 ，并且在过去的市调过程中 ，摸 索出了城市印象法 、相对高度法 、连续追踪法 、案例剖析法等一系列成熟的市调工作方法 ，依次作为我们 市调工作的保证 。 关于贵司项目详细情况而言 ，其市调工作主要包括以下几个方面 ： 1 、 检查目的 这是一个为什么要检查的问题 ，检查的目的是我们关于这个地域有了一些定论之后确定的 ，也就是说 ， 只有在项目有了一个或若干个假定后 ，检查才能有的放矢 ，商业定位及业态规划才能达到高度正确性 。特 别是贵司项目所处的商业中心地段 ，更要有一个基本客户群的实际情况 ，我们将检查目标确定为济源市及 其周边地区大型商业综合项目及商圈平散布状况 ，以此确定在贵司 “河南济源凯旋商业步行街 ”项目未来客 户群体的散布情况及招商销售计划 。2、 检查方法 这是一个怎样检查的问题 ，检查方法有多种 。针对竞争项目的检查方法有 “神秘顾问法 ”、同业议论法 ； 针对客户群的检查方法有问卷法 、在售项目深访法 ；综合的项目检查方法有案例剖析法等 。我们将会把案 例剖析法作为一个重点检查方法来持续 ，并根据现实情况选择适合的检查方法 。 3 、 预定客户群选择 这是一个检查范围的问题 。在此项目所在的竞争项目相对地域 ，对客户群的检查是最重点的 。在对客 户群检查之前 ，必须先确定我们的初步目标客户群 ，以及最有效的检查对象根源 ，以使检查的有效程度及 正确性达到最高 。二、 地段剖析 1 、 地区地段的过去与现状 地区地段的过去与现状剖析 ，将包括地区在城市中的功能定位 、人口的由来与迁移 、经济状况 、基础 设备状况等 。 关于此地区地段而言 ，尤其要着重关于已有的城市印象剖析 。由于贵司项目所处地段为济源 市的商业中心 ，使得在此项目的运作过程中 ，针对此地段剖析尤为重要 。 其中 ，主要内容包括 ： （ 1 ） 宏观地段剖析 （2 ） 中观地段剖析 （ 3 ） 微观地段剖析 （ 4 ） 城市印象剖析 （ 5） 交通环境剖析 2 、 未来在城市构造中的位置 项目地区自己的发展和变革 、政府的政策倾斜 、基础设备的建设 、人口的迁移 、地区中的突发时间等 ， 都会影响到 “河南济源凯旋商业步行街 ”的项目地区未来在城市中的位置 ，进而决定项目地区的房地产市场 的发展趋势 。 就当前而言 ，尤其要对项目地区的交通状况 、环境状况改造所带来的此地区市场变化加以分 析。 其中 ，主要内容包括 ： （ 1 ） 项目地区在未来城市构造中的变迁 （ 2 ） 项目地区在未来城市构造中的地位 （ 3） 地区更 新改造对项目地区长短期影响 三、 项目地区市场剖析 1 、 市场局势剖析 地区房地产局势 ，是由地区的过去与现状 ，以及地区未来在城市构造中的位置所决定的 ，在供给 、销 售量 、价位、产品品质 、购置特点 、推广销售等方面都有所体现 。 其中 ，主要内容包括 ： （ 1） 有关物 业市场供给剖析 （ 2 ） 有关物业市场需求剖析 （ 3） 现有竞争项目剖析 （4 ） 潜在竞争项目剖析 （ 5 ） 市场空间剖析 四、 市场定位工作 1 、 客户群定位 根据上述市场检查结果 ，确定项目地域的各类潜在客户群 ，如涉外客户 、外地客户 、地缘客户等 ，并 得到项目的目标客户群定位 。 其中，主要内容包括 ： （ 1 ） 地区客户群剖析 （ 2 ） 目标客户群剖析 2 、 亚客户群定位 不同的商业需求动机可能是不同的 ，尤其关于客户群组成相对复杂的贵司项目更是如此 。这就需要我 们进行亚客户群即目标客户群的细分 ，根据各类客户在经营目的 、经济状况 、行业 、文化、生活模式等方 面的不同将其分解 ，