房地产登记制度与政策.docxVIP

PAGE 1 房地产登记制度与政策 1995年1月1日 《都会房地产治理法》 1995年10月1日 《包管法》 1997年10月27日 《都会衡宇权属登记治理步伐》（废止） 2007年3月8日 《物权法》 2008年7月1日 《衡宇登记 一、民法、行政法知识 （一）民法 1、民法总论（掌握） 民法是调解平等主体的百姓之间、法人之间、百姓与法人之间的财产干系和人身干系的执法范例的总和 特征：是私法、根本法、权利法。 民法根本原则意思自治、老实信用、公序良俗。 民法调解人与人之间或人与标的物之间执法干系。 民事执法干系的实质是权利和义务。 干系要素：主体、内容、客体。 民事主体：指到场民事执法干系，享有民事权利并包袱民事义务的人，包罗自然人和法人和其他组织（国度在一些场合也可以成为民事干系的特殊主体）民事主体，必须由执法赋予其主体资格。 法人特征：1团体2名称机构场合，具有民事权利能力和行为能力3独立的财产4独立包袱责任。分类：企业、构造、事业、社团 公司法人：公司以全部财产2有限公司以出资额3股份公司以认购的股份为限包袱责任。公司类型转化治理改正登记。 比力有限责任公司与股份有限公司：1、设立方法：提倡/提倡、募集2、股东数：1至50人/提倡人2-200人3、股权形式:出资证明不可流通/股票可以流通。 合资企业为非法人企业 将企业衡宇登记给合资人：转移登记 分公司无独立法人资格（营业执照），子公司有（企业法人营业执照）法人资格。 民事执法行为是百姓大概法人创建、变动、终止民事权利和义务的正当行为。特征：1意思表现为要素2私法上的效果为目的3因果干系 执法行为的分类：1单方、双方和多方2包袱和处分3有偿和无偿4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后 宣告失踪：无顺序、下落不明必须满两年、一切利害干系人、非利害干系者无权申请。失踪代管人：实体职位：治理处分财产；步伐职位：诉讼当事人（原告或被告）。 宣告死亡：1、一般失踪满4年的2、意外失踪满2年的3、意外失踪且取得不可能生存证明的。申请顺序：1配偶；2怙恃、子女；3兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃、孙子女、外孙子女；4其他有民事权利义务干系的人。申请打消死亡宣告不受上列顺序限制。宣告失踪不是宣告死亡的必经步伐。宣告死亡效力：人格丧失、继续开始、婚姻终结、单方可以送养子女。 不可署理的执法行为:离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。 署理的代价：主体行为能力的增补与扩张。 种类：委托署理、法定署理、指定署理。 分类尺度：意定署理（含职务署理）本人授予；法定署理是基于法定的身份。指定署理是法院大概其他构造的指定（如监护或失踪人的财产代管人）。 署理与居间区别:1、居间人未得到署理权2、不对相对人独立做出意思表现3、居间行为自己不产生一定的执法效果 署理与委托1、委托为双方内部干系2、委托条约外其他如合资条约、雇佣条约、劳动条约均可成为署理权授予的底子执法干系。3、署理适用的是执法行为，委托的事务可以为事实行为 物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包罗所有权、用益物权和包管物权。不动产指土地以及修建物等土地附着物。物权法特征是私法、实体法。 2、物权法（掌握） 物权法的根本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则（一物一权）。用益物权：土地承包经营权、建立用地使用权、宅基地使用权、地役权。包管物权抵押权、质权与留置权。物权特征： 绝对权、支配权。物权效力：1排他2优先 物权优于债权。物权债权区别：物权作为绝对权、支配权、对世权；债权作为相对权、请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性 所有权对自己的动产和不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。特性完全性、整体性、永久性 属于国度所有：矿藏、水流、海疆、文物、电频、国防资产 不动产物权未经登记不产生效力，地役权自条约生效时设立，抵押条约自登记之日生效，农村土地承包条约自创建之日生效，动产船舶、航空器、机动车应当登记，未登记不得反抗善意第三人。 修建物区分所有权（共有部分）1、一种特殊的所有权类型2、具有聚集性3、具有整体性和不可支解性 全体业主共有部分1修建物用地使用权2门路绿地3大众场合、公用设施、物业办事用房。修建区划内筹划用于停放汽车的车位属建立单位所有，以出售附赠或出租方法约定。 业主团体与业主的干系1对业主具有约束力2受侵害的业主可以请求人民法院予以打消3打消期间：主观尺度，1年。 用益物权：1物权2限制物权3他物权4占有使用收益5以不动产为客体。（土地承包经营权、建立用地使用权、宅基地使用权、地役权） 土地承包经营权：耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。 地役权：利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益。所称“他人为供役地”，“自己需役地” 地役权自地役权