深圳横岗某房地产项目商业定位报告106PPT.pptx

谨呈：港信达投资发展公司横岗项目商业思考华祥地产 07.03商业成功推广吸引投资者吸引经营者吸引消费者商场的投资潜力商场的经营潜力商场的消费潜力项目定位思路 卖商场实质就是卖潜力，商场潜力关键在于定位！本项目如何定位？***************宏观经济分析锁定消费群****************区域商业状况项目定位消费者群体分析项目发展策略策划思路 业态组合规划设计销售与招商PartⅠ 宏观市场整体经济及居民收支情况商业市场处于快速发展初期阶段1996-2005龙岗人均国民生产总值2005年龙岗区人均国民生产总值为51524元人民币，约合6441美元，在深圳市位居第五，与排名第一的南山区有近一倍的差距，较同为关外区域的宝安区高出44％对商业而言，按照世界银行《世界发展报告》的分类，人均国民生产总值6000～8000美元是一个地区商业快速发展的时期，照此判断，现在龙岗区商业刚刚进入商业快速发展的初期阶段。元元2005深圳市各区人均国民生产总值资料来源：《2006年龙岗区统计年鉴》 各区2005年社会发展公报人均收入高、消费少，人均零售额较低 龙岗区的人均可支配收入和人均消费性支出与深圳市其他区域相差不大。龙岗区的人均可支配收入和人均消费性支出分别相当于深圳市水平的90％和95％，但人均零售额只相当与深圳市水平的54％。龙岗区的人均消费支出主要用于购买房屋和车辆等消费上，约占总体消费支出额的30％，而其余服务性消费支出则只占总体消费支出的29％。一方面显示龙岗区住宅市场的良好发展，另一方面也显示了龙岗区消费者的消费意识和习惯尚未达到相应的阶段。2005龙岗区人均可支配收入与消费性支出元2005龙岗与深圳人均可支配收入与消费性支出对比龙岗区深圳市占比人均可支配收入193282149490％人均消费性支出150561591295％人均零售额93641736854％资料来源：《2006龙岗区统计年鉴》 《2006年深圳市统计年鉴》PartⅠ 宏观市场人口发展状况外来人口比例高，刺激住宅、商业需求2005龙岗区各街道办人口状况街道名称年末常住人口（人）总人口户籍人口暂住人口合计18392003218031517397平湖24280316792226011布吉558914101912457002横岗25341722822230595龙岗中心城1351826911966063龙岗25717039770217400坪地803101191568395坪山1170882485692232坑梓70764910461660葵涌654471078954658大鹏43619779835821南澳1448669267560横岗街道的人口数量居全龙岗区第三，仅次于布吉街道和龙岗街道。从1999年-2005年，年均增长1.7万人。横岗片区外来人口数量较多，其占总人口的比例为91％，高于龙岗区其他片区。这部分人在横岗首先要解决的是住房问题，其用于购房上的花费应大于其服务性消费支出。但总体而言，人口的增加将刺激横岗住宅、商业的需求。万人资料来源：《2006年龙岗区统计年鉴》PartⅠ 宏观市场交通网络现状与规划未来路网规划改善横岗片区交通横岗周边未来道路交通规划图如图所示，未来横岗的公路交通网络主要会形成“三纵三横”的局面。三条横线主要解决横岗与关外区域的交通连接、三条纵线主要解决横岗和关内区域的交通连接。深惠路改造将后将较现时拓宽一倍，且禁止大型货柜车通行（大型货柜车将经由东部过境通道通行），届时，深惠路的通行能力将大大增强，成为横跨龙岗区的“深南大道”。所有道路网络规划在2011年之前完工，届时横岗对外交通联络将会更加便利。深惠路改造清平高速二期龙沙路改造横坪路龙盐路本项目东部过境通道资料来源：深圳市交通规划2006-2010轨道交通带来商业发展新机遇横岗周边未来轨道交通规划图根据现有的规划信息显示，规划中通过横岗的轨道线路有地铁三号线和五号线，两线在塘坑站换乘。轨道交通可以为本项目带来大量的人流，能够吸引远距离消费者的光顾，但同时也可能带走相当部分的客源，因此在商业经营上除了要注重地铁的吸客效应，也要注意规避地铁的散客效应。本项目临近横岗中心区站点－塘坑站，尤其需要注意规避其带来的影响。塘坑站地铁三号线本项目六约站地铁五号线资料来源：深圳市交通规划2006-2010PartⅠ 宏观市场土地市场状况横岗土地供应少，单宗地块面积大2001-2005年龙岗区土地供应面积龙岗区的商住用地主要采取招拍挂的形式，协议出让土地主要集中在工业用地上（尚有其他形式的私下土地交易无法统计） 。2001-2006年，横岗总共出让了两宗商住用地，总面积为679250平方米，面积居龙岗区第二，由此可见，横岗土地的供应宗数并不多，但面积较大，同时以住宅用地为主，只有少量的商业用地作